수원지방법원 2025타경57269. 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 제1동 5층 503호에 관한 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 248,000,000원으로 신건에서 출발합니다. 소유자는 임서은 씨이며, 신청채권자는 화성우리신용협동조합입니다. 신청채권 청구액은 1,118,920,012원입니다.
권리의 중심은 2021년 3월 3일 설정된 화성우리신용협동조합의 채권최고액 12억원 근저당입니다. 이후 화성시 압류, 메리츠캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정이 이어졌지만, 기준권리보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025년 11월 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되어 있습니다.
다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 다르게 접근해야 합니다. 감정평가상 해당 건물은 한방병원으로 이용되었으나 기준시점 현재 폐업 상태입니다. 또한 사건상 용도는 대지로 표시되어 있는 반면 등기사항은 집합건물이고, 감정평가에는 제1동 5층의 병원 이용상태가 기재되어 있습니다. 따라서 토지·건물·대지권 중 실제 매각대상 범위를 원본 서류로 대조하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-5 엠폴리스2 제1동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(상업용) · 집합건물 등기 · 과거 한방병원 이용, 현재 폐업 상태 |
| 소유자 | 임서은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 화성우리신용협동조합 / 1,118,920,012원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 2021.03.03 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.11.03 확정채권양도에 따른 이전) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 토지 정보 | 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 986.4㎡ · 공시지가 3,178,000원/㎡ |
| 건물 정보 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인일 2020.01.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021년 3월 3일 을구 1번 근저당권입니다. 화성우리신용협동조합이 채권최고액 1,200,000,000원으로 설정한 권리이며, 2025년 11월 3일 확정채권양도에 따라 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 권리이전은 근저당의 순위를 새롭게 만드는 것이 아니라 기존 권리를 승계하는 것입니다.
기준권리 이후의 갑구 12번 화성시 압류(2023.12.22), 갑구 16번 메리츠캐피탈 가압류(2024.02.22)는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 사건인 2025타경57269 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2024타경59406 임의경매는 2025년 7월 취하되어 말소된 이력이므로 현재 진행 중인 경매와 구분해야 합니다.
2022년 회생절차 관련 등기는 2023년 3월 24일 회생절차 종결 이후 관련 말소등기가 이루어졌습니다. 2024년 재산보전처분 역시 기각결정에 따른 실효로 말소된 이력이 있습니다. 따라서 과거 회생·보전처분 이력과 현재 유효한 권리를 구분하여 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 2.48억, 시세 메리트는 확인 필요
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 248,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 호실이 아니라 과거 한방병원으로 사용했던 상업용 자산입니다.
동일 건물 또는 유사한 상업용 호실의 최근 실거래를 통한 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 2억 4,800만원이 실제 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 단정할 수 없습니다. 주거용 아파트의 평당 가격이나 주변 일반 상가의 거래가격을 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 용도 특수성. 한방병원으로 이용했던 시설이므로 일반 사무실·근린상가와 동일한 수요층을 전제하기 어렵습니다.
- 폐업 상태. 기존 병원 시설의 재사용 가능성, 내부 설비의 상태 및 철거 필요성을 확인해야 합니다.
- 거래사례. 동일 건물 내 유사 면적·층·용도의 거래사례와 임대료를 확보해야 합니다.
- 매각범위. 대지로 표시된 사건 분류와 집합건물 등기, 병원 이용상태가 함께 확인되므로 토지·건물·대지권의 매각범위를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,406,853,941원 | 1,163,125,941원 |
집행비용 약 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 가정입니다. 메리츠캐피탈 가압류는 배당액이 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 1,163,125,941원입니다.
특히 근저당의 1,200,000,000원은 등기상 채권최고액입니다. 신청채권 청구액 1,118,920,012원과 동일한 개념이 아니며, 실제 피담보채권 잔액은 별도 확인해야 합니다. 근저당에는 공동담보목록 제2021-674호가 기재되어 있으므로, 공동담보 관계와 본건에 귀속되는 실제 채권 범위도 확인해야 합니다.
또한 갑구 12번 화성시 압류와 관련된 체납액 및 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다. 위 배당표는 주어진 배당 가정에 따른 예상치이며, 실제 배당은 집행비용·조세채권·우선권 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 송린중학교 북서측 인근입니다. 주변은 상업용 나지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 35m, 남서측 약 15m, 북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 송산그린시티 지구단위계획구역입니다. 대로1류·중로2류·소로2류와 접하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·특수지역·성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 면적은 986.4㎡이며, 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다. 해당 면적이 본건의 개별 매각지분과 일치하는지는 별도 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며, 사용승인일은 2020.01.15입니다. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 일단의 한방병원(송산한방병원)으로 이용되었으나 기준시점 현재 폐업 상태입니다. 종전 병원시설의 재사용 여부와 내부 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 병원·상업시설 수요에 영향을 받는 물건입니다. 폐업 상태와 임대관계 미상이라는 점을 고려해 실제 임차수요와 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 사건 분류는 대지이지만 등기사항은 집합건물이고 감정평가에는 5층 병원 이용상태가 기재되어 있습니다. 토지·건물·대지권 및 매각대상 호실의 범위를 매각물건명세서, 감정평가서 도면과 등기부로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 화성우리신용협동조합 근저당은 채권최고액 12억원이며 공동담보목록 제2021-674호가 있습니다. 공동담보 부동산과 실제 피담보채권 잔액, 채권양도 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2025.11.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 현재 채권자 및 배당요구 관계를 원본 등기와 사건기록에서 확인하세요.
- 화성시 압류·세금. 2023.12.22 화성시 압류가 등기되어 있습니다. 체납액, 당해세 및 기타 우선징수권 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 병원 폐업·점유. 종전 병원 운영과 현재 폐업 상태를 구분하고, 현장에 남아 있는 점유자·집기·의료시설·임대차 관계를 확인하세요.
- 관리비·시설비. 상업용 건물의 관리비 체납, 공용부분 부담, 승강기·급배수·소방설비의 유지 상태 및 병원시설 철거비를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 유사 상업시설의 실거래·임대료를 확인하고, 병원 재개업 또는 다른 상업용도 전환에 필요한 비용을 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원입니다. 이는 감정가에 따른 회차별 가격 시나리오일 뿐, 실제 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 서류를 대조한 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 메리트”는 다르다
이 물건은 권리구조만 보면 말소기준 근저당 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 형태입니다. 등재 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있어, 현재 확인되는 권리상 인수 부담은 크지 않습니다.
하지만 채권자 미배당액이 11억 6,312만원을 넘는다는 사실과 낙찰자가 부담하는 금액은 구분해야 합니다. 후순위 권리의 소멸과 매수인 인수액 0원은 긍정적이지만, 실제 투자의 성패는 권리보다 물건의 이용 가능성과 환금성에 달려 있습니다.
과거 한방병원으로 이용했던 시설이 현재 폐업 상태이고, 유사 상업용 거래사례를 통한 가격 검증도 필요합니다. 특히 대지 분류, 집합건물 등기, 토지·건물 매각범위가 서로 어떻게 연결되는지 확인하지 않은 채 2억 4,800만원을 기준으로 입찰해서는 안 됩니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 매각범위는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 원본 서류로 매각대상 범위를 확정하고, 폐업 병원시설의 활용 가능성과 실제 상업용 수요를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
