수원지방법원 2025타경57269. 경기도 화성시 새솔동 99-5, 엠폴리스2 제1동 5층 506호입니다. 사건상 물건 분류는 대지이며, 등기상 대상은 집합건물 내 5층 호실입니다. 감정평가서에 따르면 해당 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물이고, 종전에는 일단의 한방병원인 송산한방병원으로 이용됐습니다. 그러나 기준시점 현재 폐업 상태입니다.

권리의 출발점은 2021년 3월 3일 설정된 화성우리신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이후 메리츠캐피탈의 가압류와 화성시 압류 등이 설정됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권은 2025년 11월 3일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있어 채권자 승계관계를 함께 확인해야 합니다.

또 하나의 핵심은 배당입니다. 신건 매각가 3억 3,000만원을 가정하면 집행비용을 제외한 금액 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 채권자들의 미배당액은 약 10억 8,227만원으로 추정되지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 실제 입찰에서는 권리 인수와 별개로 병원 폐업 이후의 점유·임대차·시설 상태를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 설정 당시 근저당권자는 화성우리신용협동조합입니다.

이후 2023년 12월 22일 화성시 압류, 2024년 2월 22일 메리츠캐피탈 가압류가 설정됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 메리츠캐피탈의 가압류 청구금액은 206,853,941원입니다.

임차인 및 점유 확인은 별도 과제입니다. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 또한 종전 병원은 폐업 상태입니다. 따라서 임차인 인수액 0원이라는 배당모형만으로 실제 점유자나 임대차관계가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장조사와 매각물건명세서의 최종 확인이 필요합니다.

② 가격 검증 — 신건 3.3억원, 시세 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 330,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 진행됩니다.

다만 이 물건은 일반적인 아파트와 달리 상업용 건물 내 호실이며, 감정평가서상 종전 이용상태는 송산한방병원입니다. 현재는 폐업 상태이므로 일반적인 주거용 부동산의 거래가격을 적용해 가치를 판단하기 어렵습니다.

현재 회차의 실질취득금액은 배당모형상 3억 3,000만원입니다. 여기에 취득 관련 비용, 명도비용, 시설 정리비용 등 실제 투자비용은 별도로 검토해야 합니다. 이 비용들은 입찰 전 현장 확인을 통해 산정해야 하며, 현재 가격자료만으로 수익성이나 할인율을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 5,420,000원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 원리금과 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구금액 1,118,920,012원과 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

유찰 시나리오에서는 매각가가 80%, 64%로 낮아지면서 채권자 미배당액이 증가합니다. 그러나 세 회차 모두 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 선순위 근저당권의 매각소멸을 전제로 한 계산입니다.

가격 전략은 별도로 접근해야 합니다. 2회 유찰 시 2억 1,120만원이라는 숫자가 나온다고 해서 그 가격이 곧바로 적정가나 수익구간을 의미하지는 않습니다. 폐업한 병원 시설의 재활용 가능성, 공실 해소 기간, 상업용 부동산의 실제 거래가격과 임대수익을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 화성시 새솔동 송린중학교 북서측 인근입니다. 주변은 상업나지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 상가지대로 평가됐으며, 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측 노폭 약 35m, 남서측 약 15m, 북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다. 상업용 부동산의 차량 접근 및 이용 편의성을 확인할 요소입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 송산그린시티 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로1류·중로2류·소로2류 도로와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·특수지역·성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 석재타일 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 종전 이용상태. 일단의 한방병원인 송산한방병원으로 이용했으나 감정평가 기준시점 현재 폐업 상태입니다. 종전 병원 시설의 잔존 여부와 재활용 가능성, 철거 및 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 지목은 대입니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 폐업 이후 관리상태와 실제 내부 시설 상태는 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 상업용 병원시설의 수요에 영향을 받습니다. 임대관계가 미상이고 폐업 상태이므로 신규 임차인 확보 가능성과 용도 전환 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각기일 확인. 2026년 11월 18일 예정입니다. 입찰 전 변경·연기·취하 여부와 최종 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 점유자 및 임대차 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 전입·점유 관계를 확인해야 합니다.
• 병원 폐업 이후 상태. 종전 송산한방병원의 시설과 집기, 내부 칸막이, 급배수 및 전기설비의 잔존 여부를 확인하세요. 재사용할 수 있는 시설과 철거해야 하는 시설을 구분해야 합니다.
• 근저당권 승계. 2025년 11월 3일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 현재 경매절차상 채권자와 배당요구 주체, 채권양도 관련 서류를 대조하세요.
• 이전 경매와 구분. 2024타경59406 임의경매개시결정은 2025년 7월 15일 취하됐고 2025년 7월 18일 말소됐습니다. 현재 사건은 2025년 8월 7일 개시된 2025타경57269입니다.
• 가격 검증. 감정가 3억 3,000만원을 기준으로 입찰가를 정하지 마세요. 동일 건물 및 인근 상업용 집합건물의 실제 거래사례, 임대료, 공실률 및 매각 가능성을 비교해야 합니다.
• 용도와 규제. 일반상업지역 및 송산그린시티 지구단위계획구역의 건축·용도 관련 규정을 확인하세요. 병원에서 다른 상업시설로 전환할 때 필요한 조건도 검토해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비, 미납 공과금 등을 확인하세요. 당해세 등 법정 우선권리도 최종 배당에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부 관련 이력, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

수원지방법원 2025타경57269는 말소기준권리 이후의 압류·가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 비교적 명료한 물건입니다.

그러나 선순위 근저당권 채권최고액은 12억원이고, 신건 매각가 3억 3,000만원을 가정한 예상 채권자 미배당액은 1,082,273,941원입니다. 이 금액은 매수인이 떠안을 채무가 아니라 배당에서 회수되지 못하는 채권자의 손실 추정치입니다.

실제 투자에서 더 중요한 문제는 종전 병원 폐업입니다. 한방병원으로 이용하던 시설이 현재 어떤 상태인지, 임대차나 점유관계가 남아 있는지, 다른 업종으로 전환할 수 있는지, 재임대할 수 있는 수요가 있는지에 따라 취득 후 비용과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 3억 3,000만원은 현재 신건 최저가이지만, 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 유찰에 따른 가격 하락 역시 수익성을 자동으로 보장하지 않습니다.

종합적으로 이 물건은 권리 인수 부담보다 공실·시설·용도 전환과 가격 검증이 중요한 상업용 경매물건입니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 실제 사용 가능성과 적정 취득가격을 먼저 확인해야 합니다.