176,400,000원
수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지면에 위치한 양지라클라움3동 4층 402호, 전용 69.7974㎡ 다세대주택입니다. 감정가 360,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 176,400,000원입니다. 가격만 보면 최신 실거래 300,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 건물 벽면의 유치권 현수막, 94,844,500원의 유치권 신고, 배제신청, 그리고 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자가 함께 존재합니다.
등기부상 말소기준은 2023년 10월 20일 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기상 인수 0원과 현장 위험 0원은 같은 의미가 아닙니다. 유치권 신고의 효력과 이승기의 대항력 여부가 정리되지 않으면 실제 부담액과 명도 난도가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 양지읍 양주로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.7974㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2023.09.18 · 양지라클라움 40세대 |
| 소유자 | 박근관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 960,930,297원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 현장 쟁점은 잔존
말소기준 근저당권은 채권최고액 1,440,000,000원의 공동담보 권리이며, 2026년 1월 12일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 용인시 압류, 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류와 스마트세무법인의 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 5명, 1명은 대항력 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 박진호·박인봉·김일중·김산옥은 전입일이 말소기준일인 2023.10.20. 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 이승기는 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 2024.10.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승기 | 미상 / 미상 | 미상 | 2026.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박인봉 | 2024.10.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일중 | 2025.03.24 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김산옥 | 2024.10.25 / 2024.10.25 | 0원 표기·확인 필요 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
동일 면적 69.8㎡의 최근 12개월 거래는 2026년 5월 300,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 58.8%입니다. 다만 최근 거래가격은 이전 거래군보다 6.5% 하락했고, 전체 8건 평균 318,250,000원은 2024년의 고가 거래가 함께 반영된 수치이므로 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.8㎡ | 8건 | 318,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,062,839,248원, 채권자 예상배당은 173,130,400원이며 미배당액은 1,889,708,848원입니다. 신청채권자의 청구액 960,930,297원도 전액 충족되지 않습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 당해세·임차인 최우선변제와 유치권 효력은 별도입니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 1,889,708,848원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 1,941,887,969원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 1,978,359,097원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 다세대주택이며 사용승인일은 2023.09.18.입니다.
- 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 단지 내 진입로가 북측의 폭 약 9m 도로와 접합니다.
- 토지. 완경사의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 4,542㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 515,100원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 전체 40세대 규모이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건에 그칩니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인과 점유 확인. 김태훈의 94,844,500원 유치권 신고서, 공사 관련 자료, 점유 현황과 신청채권자의 2026.02.09. 배제신청 처리 결과를 대조해야 합니다.
- 이승기 대항력 확인. 전입세대확인서·주민등록초본·임대차계약서로 전입일, 주택 인도일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 보증금 확인. 박진호·박인봉·김일중·김산옥은 대항력은 없지만 보증금과 최우선변제 여부가 불명확합니다.
- 명도 범위 확인. 실제 임차인 또는 점유자 5명의 점유 부분과 세대별 사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 318,250,000원보다 2026.05. 최신 거래 300,000,000원과 하락 추세 -6.5%를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 냉난방·전기·소화·승강기 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 문건·배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 권리 확정이 먼저”
이 물건은 감정가의 49%, 최근 시세의 58.8%까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 말소기준 이후의 등기권리도 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현장에는 유치권 현수막이 있고 94,844,500원의 신고와 배제신청이 대립하고 있습니다. 실제 임차인 5명 중 이승기는 전입일과 보증금이 없어 대항력을 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리는 확인 중인 물건입니다. 유치권이 배제되고 이승기가 말소기준 이후 임차인으로 확인된다면 현재 할인율이 의미를 가질 수 있습니다. 반대로 유치권 또는 선순위 대항력 임차인이 인정되면 등기상 인수 0원이라는 전제는 흔들립니다. 가격은 합격 후보, 권리는 보류. 응찰 여부는 두 쟁점의 원본 확인 이후 결정해야 합니다.
