133,770,000원
수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지리 ‘양지라클라움’ 3동 1층 102호, 전용 69.7974㎡의 다세대주택입니다. 2023.10.20. 소유권보존과 동시에 광주농업협동조합 명의의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류와 스마트세무법인의 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 권리의 소멸 구조는 명확합니다. 다만 이 사건은 등기 밖 변수가 큽니다. 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 확인됐고, 김태훈이 2025.08.08. 94,844,500원의 유치권 신고서를 제출했습니다. 신청채권자는 2026.02.09. 유치권배제신청을 접수했지만, 배제신청 접수만으로 유치권의 부존재가 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 양지읍 양주로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 69.7974㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 2023.09.18 |
| 소유자 | 박근관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 133,770,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 960,930,297원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 등기 밖 위험은 남는다
말소기준은 2023.10.20. 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 그 뒤 설정된 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 배당 시 집행비용을 제외한 131,097,220원이 선순위 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 2024.10.25 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승기 | 미상 | 2026.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인봉 | 2024.10.18 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일중 | 2025.03.24 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박진호·박인봉·김일중의 전입일은 말소기준일 2023.10.20. 이후이므로 대항력이 없습니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 가장 중요한 사람은 이승기입니다. 배당요구는 2026.04.28. 접수됐지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 4명입니다.
② 시세 비교 — 낮은 가격과 하락 추세를 함께 본다
양지라클라움은 40세대, 2023.09.18. 사용승인된 다세대주택입니다. 동일 면적 69.8㎡의 확인 거래는 8건이며, 전체 평균은 318,250,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가이자 산식상 실질취득액 133,770,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 300,000,000원의 44.6%입니다. 전체 평균 대비로는 42.0%입니다. 가격 자체는 최근 확인 거래보다 낮지만, 최근 12개월 평균은 1건만으로 산출돼 표본이 적고, 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -6.5% 하락했습니다. 본건은 1층이고 확인 거래는 2층·3층·4층이므로 층 차이도 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,780원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 131,097,220원 |
| 2. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,062,839,248원 중 131,097,220원이 배당되고, 미배당액은 1,931,742,028원입니다. 배당 산식상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유치권 신고와 이승기의 대항력 여부는 별도 판단 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물의 다세대주택이며, 사용승인일은 2023.09.18.입니다.
- 주위환경. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 단지 내 진입로가 북측 노폭 약 9m 도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 완경사 부정형 토지가 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·준보전산지·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 40세대 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -6.5%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 김태훈의 2025.08.08. 유치권 신고서와 신청채권자의 2026.02.09. 유치권배제신청서를 함께 열람해 공사 내용·채권 발생원인·점유자를 확인하세요.
- 현수막과 실제 점유 확인. 현수막 게시 주체와 현재 목적물 점유자가 동일한지, 점유가 계속되고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 이승기 전입일 확인. 전입일이 말소기준일 2023.10.20.보다 앞서는지 뒤서는지에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
- 임차인 보증금 확인. 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 이승기의 보증금은 매수인 인수 여부와 직접 연결될 수 있습니다.
- 배당요구 종기 대조. 김일중의 2025.07.03. 배당요구와 이승기의 2026.04.28. 배당요구가 적법한 기간 안에 접수됐는지 원문으로 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 확인 실거래는 2층·3층·4층입니다. 본건 1층의 향·일조·소음·사생활 노출·내부 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 신고서·배제신청서·전입세대 확인 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 권리가 가격을 설명한다”
현재 최저가 133,770,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 44.6%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크고, 등기상 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김태훈의 94,844,500원 유치권 신고와 신청채권자의 유치권배제신청이 맞서고 있고, 이승기의 전입일·보증금은 확인되지 않았습니다.
가격은 매력적이지만 권리 확정 전에는 저가라고 단정할 수 없습니다. 유치권이 배제되고 이승기의 전입일이 말소기준일 이후로 확인된다면 산식상 실질취득액은 133,770,000원으로 유지됩니다. 반대로 유치권 성립이나 선순위 임차보증금이 확인되면 실제 부담과 명도 난도는 크게 달라질 수 있습니다. 결론은 가격 검토보다 권리 원문 확인이 먼저입니다.
