수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지리의 양지라클라움3동 1층 102호입니다. 감정평가상 다세대주택으로, 건물 사용승인일은 2023년 9월 18일입니다. 소유자는 박근관이며, 2023년 10월 20일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 가압류와 스마트세무법인의 근저당권 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 하지만 등기부상 권리의 소멸과 점유자·유치권 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 특히 유치권의 성립 여부와 미상 임차인의 실제 권리관계는 현재 최저가를 해석할 때 반드시 함께 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 양주로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.7974㎡ · 1층 102호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 사용승인 | 2023.09.18 |
| 소유자 | 박근관 (단독소유) |
| 감정가 | 273,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,547,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광주농업협동조합 / 960,930,297원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준권리 | 2023.10.20 광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.12 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
| 점유 관련 | 임차 관련자 4명 · 이승기 대항력 판정 미상 |
| 특기사항 | 해당 동 유치권 행사 현수막 · 김태훈 유치권 신고 및 신청채권자 배제신청 접수 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유와 유치권은 별도
2023년 10월 20일 설정된 광주농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2026년 1월 12일 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐지만, 기존 근저당권의 이전이지 새로운 선순위 권리의 설정은 아닙니다. 말소기준 자체가 바뀌는 것도 아닙니다.
김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류와 스마트세무법인 근저당권은 모두 말소기준 이후에 설정된 것으로, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 김태훈의 가압류와 별도로 신고된 유치권은 그 성립 여부를 독립적으로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 4명 중 1명의 대항력 판정 불가
현황조사 등에 등장하는 임차 관련자는 박진호·이승기·박인봉·김일중, 총 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람은 없으므로 서로 다른 임차 관련자로 구분해 검토합니다. 다만 각자의 실제 임대차계약과 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 2024.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력에 따른 보증금 인수 대상 아님 |
| 이승기 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
인수 가능성 미확정 배당요구 2026.04.28 |
| 박인봉 | 2024.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력에 따른 보증금 인수 대상 아님 |
| 김일중 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 배당요구 2025.07.03 |
대항력은 확인된 전입 시점과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 구분했습니다. 우선변제권은 확정일자 및 보증금 등이 확인되지 않아 별도 판정이 필요합니다. 배당요구 사실만으로 대항력 포기나 보증금 전액 회수를 인정할 수 없습니다.
③ 유치권 분쟁 — 저가 매각의 핵심 확인사항
매각물건명세서 비고에는 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 또한 김태훈이 유치권을 신고했고, 이후 신청채권자가 유치권배제신청을 접수한 사실이 확인됩니다.
| 현장 상황 | 해당 동 벽면에 유치권 행사 현수막 부착 |
|---|---|
| 유치권 신고인 | 김태훈 |
| 신고일 | 2025.08.08 |
| 신고금액 | 94,844,500원 |
| 신고 문건 | 유치권 신고서(배당요구신청서) |
| 배제신청 | 2026.02.09 신청채권자로부터 유치권배제신청 접수 |
| 판단 | 유치권 성립 여부 및 배제 결과 확인 필요 |
김태훈은 별도로 77,948,000원의 가압류채권자이기도 합니다. 그러나 가압류 청구금액과 유치권 신고금액은 서로 다른 금액으로, 두 금액을 단순 합산하거나 동일한 채권이라고 단정할 수 없습니다.
현수막은 해당 동에 부착된 것으로 기재되어 있습니다. 현수막이 존재한다는 사실만으로 1층 102호에 대한 유효한 유치권이나 해당 호수의 직접 점유가 입증되는 것은 아닙니다. 실제 권리 주장의 대상과 점유 범위를 구분하는 것이 중요합니다.
④ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 위험을 반영해야 한다
양지라클라움 동일 면적대의 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 2026년 5월의 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 평균과 최신 거래가격이 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4층 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4층 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4층 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4층 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4층 | 325,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 318,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
최저가 65,547,000원은 최근 시세 300,000,000원의 21.8% 수준입니다. 감정가 273,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 전체 평균 318,250,000원만으로 할인율을 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -6.5%로 하락 방향입니다. 최근 12개월 실거래도 1건에 불과해 현재 가격 수준을 안정적으로 판단하기에는 표본이 제한적입니다. 또한 비교 거래는 대부분 상층부이고 본건은 1층이므로, 거래가격을 개별 호수의 확정 시세로 적용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하면 광주농업협동조합 근저당권에 배당 가능한 금액은 63,967,154원입니다. 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,579,846원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 63,967,154원 |
| 2. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 2,062,839,248원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 63,967,154원 |
| 미배당 채권 합계 | 1,998,872,094원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 배당모형상 인수액 | 0원 · 실제 인수 위험은 별도 확인 |
근저당권은 채권최고액 기준으로 산정한 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 유치권 신고금액은 확정 배당액이나 확정 인수액으로 처리하지 않았습니다. 이승기의 보증금과 인수 가능성도 금액을 특정할 수 없어 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 배당 부족은 계속된다
현재 회차를 포함한 매각가별 시뮬레이션입니다. 후속 회차는 실제 유찰 및 매각기일 지정 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 65,547,000원 | 63,967,154원 | 1,998,872,094원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 45,882,900원 | 44,657,008원 | 2,018,182,240원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 6회 유찰 시 | 32,118,029원 | 31,139,904원 | 2,031,699,344원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
매각가가 내려갈수록 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 다만 일반적인 후순위 채권의 미배당액 증가와 매수인이 부담할 선순위 임차보증금은 구분해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 냉난방·위생·전기·소화·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입로가 북측의 노폭 약 9m 도로와 접합니다.
- 토지. 완경사 부정형의 다세대주택 부지이며, 지목은 대, 토지면적은 4,542㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)· 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 양지라클라움은 40세대 규모입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이고, 시세 추세는 -6.5%입니다. 반복 유찰과 소규모 단지라는 특성을 함께 고려해야 하며, 현재 거래 표본만으로 재매각 가능성을 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 유치권 원본. 김태훈의 2025.08.08 유치권 신고서와 2026.02.09 유치권배제신청서의 내용 및 처리 결과를 확인합니다. 신고금액은 94,844,500원입니다.
- 유치권 성립요건. 피담보채권의 존재·성격, 발생 경위, 점유의 개시·계속 여부, 102호에 대한 권리 주장 범위를 확인합니다.
- 이승기 임대차. 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자· 임대차계약서 및 배당요구 내용을 확인합니다. 대항력이 선순위인지, 미배당 보증금이 인수될 가능성이 있는지 확정하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 나머지 임차 관련자. 박진호·박인봉·김일중의 계약 내용과 실제 점유 범위, 보증금 및 명도 관련 사항을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조합니다.
- 권리 이전. 광주농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 및 실제 채권액·배당관계를 확인합니다.
- 매각조건. 유치권 및 임차인 관련 명세서 비고, 법원의 특별매각조건과 추가 제출문건을 확인합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 300,000,000원은 4층 거래이고 본건은 1층입니다. 층·향·내부 상태·점유 및 권리 문제를 반영해 개별 매각 가능 가격을 별도로 검증합니다.
- 하락 추세. 최근 시세 추세 -6.5%와 최근 12개월 표본 1건이라는 한계를 반영합니다. 전체 거래 평균 318,250,000원만으로 가격 메리트를 산정하지 않습니다.
- 관리비·점유. 관리비 체납과 공용부분 부담 여부, 실제 점유자 및 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서· 현황조사서·감정평가서·법원 접수문건과 최신 기일 정보를 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — “큰 할인율보다 미확정 권리의 해소가 먼저”
이 물건은 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 65,547,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래가격 300,000,000원의 21.8%라는 수치만 보면 가격 격차가 큽니다. 그러나 실거래 추세는 -6.5%의 하락 방향이고, 최근 거래 표본은 1건뿐입니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하는 구조이지만, 김태훈의 94,844,500원 유치권 신고와 그에 대한 배제신청, 이승기의 대항력·보증금 미상이라는 별도 문제가 남아 있습니다. 특히 유치권배제신청이 접수됐다는 사실만으로 유치권이 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 미상 임차보증금과 유치권 위험을 반영한 확정 금액은 아닙니다. 실제 인수 보증금이 발생하면 낙찰가와 합산해 실질취득가를 계산해야 하며, 유치권의 법적 효력과 현실적 부담도 별도로 검토해야 합니다.
종합 판단은 권리·점유 확인 전 보류입니다. 현재의 큰 가격 할인은 확인되지만, 이를 확정적인 저가 매수 기회로 평가할 근거는 부족합니다. 유치권 분쟁의 처리 결과와 이승기의 임대차 관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 최근 시세와 비교하는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.
