수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지리 ‘양지라클라움’ 3동 1층 101호, 전용 69.7974㎡ 다세대주택입니다. 2023.10.20 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 용인시청 압류, 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업 가압류, 스마트세무법인 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 말소구조 자체는 비교적 선명하지만, 이번 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 유치권 신고와 임차관계의 불확실성입니다.
가격만 보면 매우 낮습니다. 현재 최저가 65,547,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 300,000,000원의 21.8%입니다. 다만 시장도 최근 구간이 이전 거래 대비 -6.5% 추세이고, 최근 12개월 실거래 표본은 1건뿐입니다. 무엇보다 네 번의 유찰과 유치권 신고, 전입일 미상 임차인이 함께 있으므로 이 할인폭을 곧바로 순수한 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.7974㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인 / 규모 | 2023.09.18 · 양지라클라움 40세대 |
| 소유자 | 박근관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 65,547,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 960,930,297원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 성장관리계획구역(주거형) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 별도 위험이 남는다
말소기준은 2023.10.20 광주농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.01.12 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이전 등기가 접수되어 있습니다. 그 뒤의 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인봉 | 2024.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박진호 | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김일중 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이승기 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박인봉·박진호·김일중은 전입일이 말소기준인 2023.10.20보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 이승기는 전입신고일 자체가 확인되지 않았고 보증금·확정일자도 미상이므로, 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 이승기와 관련된 승계 위험까지 확정적으로 0원이라고 보아서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 표면 할인폭은 크지만 최근 시장은 하락 추세
양지라클라움 전용 69.8㎡ 실거래는 아래와 같습니다. 전체 8건 평균은 318,250,000원이지만, 과거 325,000,000원·358,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 300,000,000원, 최신 거래 역시 2026.05의 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.8㎡ | 8건 | 318,250,000원 |
현재 최저가 65,547,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 21.8%입니다. 수치만 놓고 보면 할인폭이 크지만, 최근 거래는 과거 거래 구간보다 -6.5% 추세이고 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 더 중요한 점은 네 번의 유찰 자체가 시장이 이 물건의 권리·점유·유치권 문제를 가격에 반영하고 있을 가능성을 함께 보여준다는 것입니다. 따라서 “시세의 21.8%니까 싸다”는 결론만으로 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,846원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 63,967,154원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,062,839,248원 중 채권자 배당은 63,967,154원, 미배당액은 1,998,872,094원으로 계산되어 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일 미상 임차인의 승계 여부와 유치권 신고 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 2023.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로 냉난방·위생·전기·소화·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m 도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형), 완경사 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 양지라클라움은 40세대이고 제공된 실거래는 8건이지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계도 평균 3.4회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2025.08.08 김태훈의 94,844,500원 유치권 신고 내용과 2026.02.09 유치권배제신청의 처리 결과를 직접 확인해야 합니다.
- 이승기 임차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 및 매수인 승계 여부를 확정하기 전까지 인수위험을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 나머지 임차인 보증금 확인. 박인봉·박진호·김일중은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 318,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 300,000,000원을 우선해 비교하고, 최근 추세 -6.5%도 반영해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰로 단지 경매 평균 3.4회를 넘어섰습니다. 단순히 가격이 낮아졌다는 사실보다 유찰 원인이 권리·점유·유치권과 연결되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당추정은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “21.8% 가격”보다 먼저 확인할 두 가지
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰되어 65,547,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 300,000,000원의 21.8%입니다. 하지만 최근 시장 자체가 -6.5% 추세이고, 이 물건에는 94,844,500원 유치권 신고와 대항력 가능·미상인 이승기가 함께 남아 있습니다.
등기부상의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그것만으로 “인수 0원·안전한 급매”라고 결론내릴 수는 없습니다. 유치권배제신청의 처리 결과와 이승기의 전입·보증금·확정일자를 확인해 실제 매수인 부담을 확정하는 것이 먼저입니다. 현재 최저가는 낮지만, 낮은 가격 자체가 이 사건의 위험을 제거해 주지는 않습니다.
