수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지면 양지리의 ‘양지라클라움’ 3동 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2023.09.18입니다. 이 물건은 2023.10.20. 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 용인시청 압류, 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류, 스마트세무법인 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 133,770,000원, 최근 거래 300,000,000원의 44.6%입니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계와 유치권 신고의 실체입니다. 등기상 인수액 0원이라는 숫자만으로 현장 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준은 2023.10.20. 설정된 광주농업협동조합 근저당입니다. 해당 근저당은 2026.01.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 최초 설정 순위는 그대로 이어집니다. 말소기준일 뒤에 등기된 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 1,440,000,000원은 공동담보목록 제2023-2033호가 붙은 근저당입니다.

② 점유자 분석 — 4명 중 1명은 대항력 판정 불가

현황조사와 문건접수에 등장하는 점유자는 실제 4명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박진호·박인봉·김일중은 전입일이 말소기준일인 2023.10.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이승기는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 유치권 쟁점 — 신고와 배제신청이 병존

본건 해당 동 벽면에는 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착돼 있습니다. 김태훈은 2025.08.08. 94,844,500원의 유치권 신고서와 배당요구신청서를 제출했고, 신청채권자는 2026.02.09. 유치권배제신청을 접수했습니다.

④ 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 하락 추세

양지라클라움의 거래 비교면적 69.8㎡ 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.05. 4층 300,000,000원이며 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고, 이전 거래 대비 추세는 -6.5%입니다.

현재 최저가 133,770,000원은 전체 평균의 42.0%, 최근 12개월 평균과 최신 거래의 44.6%입니다. 최신 거래와의 금액 차이는 166,230,000원으로 큽니다. 따라서 가격 수치 자체는 충분한 할인 구간에 들어왔습니다. 다만 최근 가격 추세가 -6.5%이고, 1층 물건이라는 점과 유치권·점유 불확실성을 함께 반영해야 실제 매입가치를 판단할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)

채권 총액 2,062,839,248원 중 예상 배당액은 131,097,220원이며 미배당액은 1,931,742,028원입니다. 신청채권자 청구액 960,930,297원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택이며 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 사용승인일은 2023.09.18입니다.
• 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
• 도로. 단지 내 진입로가 북측 노폭 약 9m 도로와 접합니다.
• 토지. 완경사 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 4,542.0㎡, 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)·준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 양지라클라움은 40세대이며 동일 면적 거래는 8건입니다. 최근 거래는 300,000,000원이지만 최근 추세는 -6.5%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권 확인. 94,844,500원의 공사대금채권이 실제로 존재하는지, 본건과 견련성이 있는지 계약서·세금계산서·공사내역·지급자료를 확인해야 합니다.
• 점유 개시 시점 확인. 유치권 성립 여부와 직결되는 점유 개시일 및 점유의 계속성을 현장과 사건기록에서 대조해야 합니다.
• 유치권배제신청 진행 확인. 2026.02.09. 접수된 신청채권자의 배제신청에 관한 결정과 후속 문건을 확인해야 합니다.
• 이승기 임대차 확인. 전입일·보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상입니다. 대항력과 매수인 승계 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 나머지 점유자 명도. 박진호·박인봉·김일중은 전입일상 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의 비용은 확인해야 합니다.
• 최근 가격 하락 반영. 최근 거래는 300,000,000원이고 추세는 -6.5%입니다. 전체 평균 318,250,000원만을 기준으로 수익성을 계산하지 마십시오.
• 1층 가격 보정. 비교 거래는 2층·3층·4층이며 본건은 1층입니다. 개별 상태와 층 차이를 현장 조사로 보정해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제와 유치권 판단은 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값이지만, 확인 전에는 반값이 아니다”

현재 최저가 133,770,000원은 최신 거래 300,000,000원의 44.6%입니다. 가격만 보면 두 차례 유찰의 효과가 충분히 반영됐고, 등기부상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건에는 유치권 행사 현수막, 94,844,500원의 유치권 신고, 신청채권자의 유치권배제신청, 그리고 대항력 판정이 불가능한 점유자 1명이 함께 존재합니다.

따라서 결론은 단순한 저가 매수 추천이 아닙니다. 가격은 매력적이지만 권리·점유 확인이 선행돼야 하는 조건부 물건입니다. 유치권이 배제되고 이승기의 전입·보증금 관계가 말소기준 이후 또는 승계 없는 구조로 확인될 때 비로소 44.6%라는 할인율이 실질적인 가격 메리트가 됩니다. 확인 전에는 권리 보류, 가격 관심이 적절합니다.