137,690,000원
수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지면 양지리 ‘양지라클라움’ 3동 202호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 2023.10.20. 박근관 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 당일, 광주농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,440,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 용인시청 압류·김태훈 및 이용길 가압류·경매개시결정· 스마트세무법인 근저당·주식회사 포스트건설산업 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 “권리가 깨끗하다”고 끝낼 물건이 아닙니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 관계인은 4명이고, 그중 박진호·박인봉·김일중은 전입신고가 2023.10.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이승기는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 해당 동 벽면에는 유치권 행사 현수막이 붙어 있고, 김태훈이 2025.08.08. 94,844,500원의 유치권 신고서를 제출했습니다. 신청채권자는 2026.02.09. 유치권배제신청을 접수했지만, 신고의 효력과 점유 상태는 입찰 전 원본 기록으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 양지읍 양주로 71 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 69.7974㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2023.09.18 · 양지라클라움 40세대 |
| 소유자 | 박근관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 137,690,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 960,930,297원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.10.20. 광주농업협동조합 근저당입니다. 근저당권은 2026.01.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기존 순위에 따른 권리 승계이므로 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 등기부상 후순위 압류·가압류·근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 3명은 후순위, 1명은 판정 보류
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 2024.10.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승기 | 미상 | 미상 / 미상 | 2026.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인봉 | 2024.10.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일중 | 2025.03.24 | 미상 / 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박진호·박인봉·김일중의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.10.20. 이후이므로 대항력이 없습니다. 그러나 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다. 이승기는 배당요구 사실만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이승기에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 확인이 선행돼야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 최근 표본은 1건
양지라클라움 동일 면적대 69.8㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만, 과거 325,000,000원~358,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05.의 300,000,000원 1건이며, 최근 가격 흐름은 이전 거래보다 -6.5% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래 300,000,000원을 우선하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 137,690,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 300,000,000원의 45.9%입니다. 감정가 281,000,000원도 최신 거래보다 19,000,000원 낮습니다. 표면 가격만 보면 할인 폭이 크지만, 최근 12개월 비교 표본이 1건뿐이고 가격 추세도 -6.5%이므로 318,250,000원의 전체 평균을 그대로 시세로 받아들여 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,727,660원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 134,962,340원 |
| 2. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,062,839,248원 중 채권자 예상배당은 134,962,340원이며, 예상 미배당액은 1,927,876,908원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 137,690,000원 | 134,962,340원 | 1,927,876,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 96,383,000원 | 94,248,106원 | 1,968,591,142원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 67,468,100원 | 65,853,674원 | 1,996,985,574원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 사용승인일은 2023.09.18.입니다. 냉난방·위생·전기·소화·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 완경사 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
- 환금성. 총 40세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 8건입니다. 최근 거래는 300,000,000원이지만 최근 12개월 표본은 1건이고 가격 추세는 -6.5%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 기록 확인. 2025.08.08. 유치권 신고서와 2026.02.09. 유치권배제신청의 원문, 심리·처리 결과를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 현수막 설치 주체, 실제 점유 공간, 출입 통제 여부와 공사 흔적을 현장에서 확인하세요.
- 이승기 전입일 확인. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서로 말소기준일 이전 전입 여부를 확정해야 합니다.
- 임차조건 확인. 관계인 4명의 점유 부분·보증금·월세·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 광주농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 318,250,000원보다 최근 거래 300,000,000원을 우선하고, -6.5% 하락 추세와 1건뿐인 최근 표본을 반영하세요.
- 명도비용 반영. 등기상 인수액과 별개로 점유자 협의, 인도명령, 소송 가능성에 따른 비용과 기간을 입찰가에서 차감하세요.
- 미반영 채권 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비와 배당요구 종기 이후 제출 문건을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만 권리는 아직 닫히지 않았다”
현재 최저가 137,690,000원은 최근 거래 300,000,000원의 45.9%로, 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 등기부상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하고 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 건물 벽면의 유치권 현수막, 94,844,500원의 유치권 신고, 유치권배제신청, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 이승기가 동시에 존재합니다.
따라서 본건은 가격 메리트는 있으나 권리 확정 전에는 응찰가를 산정할 수 없는 물건입니다. 유치권이 배제되고 이승기의 전입일이 말소기준일 이후로 확인된다면 할인 폭이 부각될 수 있습니다. 반대로 유치권이나 대항력 있는 임차인 문제가 남는다면 현재 최저가의 의미는 크게 줄어듭니다. 결론은 등기 권리는 정리형, 점유 권리는 조사형, 가격은 조건부 매력입니다.
