수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지면 양지리의 양지라클라움3동 4층401호로, 감정평가 이용상태는 다세대 주택입니다. 사용승인일은 2023.09.18이고 대상 면적은 69.7974㎡입니다. 감정가 360,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 86,436,000원까지 낮아졌습니다.
등기상 말소기준은 2023-10-20 설정된 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 용인시 압류, 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류, 스마트세무법인 근저당권 및 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 유치권 주장과 대항력 판정이 끝나지 않은 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 69.7974㎡ · 4층 |
| 소유자 | 박근관 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 86,436,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 960,930,297원 |
| 말소기준권리 | 2023-10-20 광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권·임차인은 별도 확인
말소기준인 광주농업협동조합 근저당권은 2025-12-11 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고 2026-01-12 등기됐습니다. 이후 설정된 압류·가압류·근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리가 그대로 매수인에게 넘어오는 형태는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 1명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 2024-10-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이승기 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026-04-28 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박인봉 | 2024-10-18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김일중 | 2025-03-24 | 미상 | 미상 | 2025-07-03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박진호·박인봉·김일중의 전입일은 모두 2023-10-20 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 이승기는 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이승기를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 이 임차인의 대항력과 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 28.8% 가격이지만 최근 시장은 하락 추세
양지라클라움 동일 면적대의 실거래는 총 8건이고 전체 평균은 318,250,000원입니다. 그러나 과거의 358,000,000원 거래 등이 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026.05 300,000,000원이며 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -6.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 86,436,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 28.8%이고, 최신 거래 역시 300,000,000원이므로 표면적인 가격 차이는 매우 큽니다. 전체 실거래 평균 318,250,000원과 비교하면 27.2% 수준입니다. 다만 최근 추세가 -6.5%이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 318,250,000원의 전체 평균을 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,848원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 84,480,152원 |
| 3. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,062,839,248원 중 예상 배당은 84,480,152원이며, 미배당액은 1,978,359,096원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 별도로 신고된 94,844,500원 유치권은 위 배당분배에 포함된 항목이 아니므로 배제신청과 함께 별도 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2023.09.18입니다. 냉난방·위생·전기·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 토지면적 4,542.0㎡, 공시지가 515,100원/㎡입니다. 완경사 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·공부. 단지 내 진입로가 북측 약 9m 도로와 접하고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 양지라클라움은 40세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 이전 구간 대비 -6.5%이므로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 김태훈의 2025.08.08 유치권 신고 94,844,500원과 2026.02.09 신청채권자의 유치권배제신청 내용을 대조해 점유·피담보채권·공사대금 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 이승기 전입일 확인. 배당요구일은 2026-04-28이지만 전입신고일과 보증금·확정일자가 미상입니다. 말소기준일 2023-10-20보다 앞선 점유·전입 여부를 확인해야 승계 위험을 판단할 수 있습니다.
- 나머지 임차인 구분. 박진호·박인봉·김일중은 제공된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자 및 최우선변제 가능성은 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 실거래 평균 318,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 300,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 12개월 거래가 1건이고 추세가 -6.5%라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 24% 수준까지 낮아졌습니다. 단순 할인뿐 아니라 유치권·점유관계·시장 환금성이 반복 유찰에 영향을 줬는지 원문과 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 유치권과 대항력 미상 임차인 위험은 별도입니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미확정 권리’를 먼저 본다
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 360,000,000원에서 4회 유찰돼 86,436,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균과 최신 실거래 300,000,000원의 28.8%입니다. 하지만 경매 권리분석에서는 이 할인율만으로 결론을 내릴 수 없습니다.
등기상 후순위 압류·가압류·근저당은 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그럼에도 94,844,500원의 유치권 신고와 그에 대한 배제신청, 그리고 이승기의 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 추세가 -6.5%, 경매 평균 유찰 횟수가 3.4회, 낙찰률이 0.0%라는 점도 함께 봐야 합니다. 이 사건은 가격 할인은 크지만, 권리 확정 전까지는 실질취득가를 확정할 수 없는 다세대 경매로 정리됩니다.
