수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지리 ‘양지라클라움’ 3동 4층 401호, 전용 69.7974㎡의 다세대주택입니다. 2023.10.20. 소유권보존과 동시에 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 용인시 압류, 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업 가압류, 스마트세무법인 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 매수인이 떠안을 후순위 등기권리는 없습니다. 하지만 현장에는 해당 동 벽면의 유치권 행사 현수막과 401호 출입문의 유치권 행사 문구가 확인됐고, 김태훈이 94,844,500원의 유치권 신고서를 제출했습니다. 신청채권자는 이에 대해 유치권배제신청을 접수했습니다. 즉 유치권은 확정된 권리도, 해소된 권리도 아닌 현재 핵심 분쟁 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 69.7974㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2023.09.18 · 철근콘크리트구조 · 승강기·냉난방·위생·전기·소화설비 |
| 소유자 | 박근관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 960,930,297원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도 쟁점
말소기준은 2023.10.20. 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.12. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 기존 순위의 말소기준권리가 이어진 것입니다. 등기된 압류·가압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 유치권 신고액 전부가 유효하고 매수인이 별도로 해결해야 하는 부담으로 이어진다고 단순 가정하면, 최저가와의 합계는 271,244,500원입니다. 여기에 이승기 임차인의 미상 보증금이 인수 대상으로 확인될 경우 실질취득가는 더 높아질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 1명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인봉 | 2024.10.18 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진호 | 2024.10.25 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일중 | 2025.03.24 | 미상 / 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승기 | 미상 | 미상 / 미상 | 2026.04.28 | 가능·미상 | 판정 불가 | 가능성 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 박인봉·박진호·김일중은 전입일이 말소기준일인 2023.10.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이승기는 배당요구 사실만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 매수인 승계가 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 하락 추세와 권리비용을 함께 봐야 한다
양지라클라움 전용 69.8㎡ 실거래 8건입니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만, 과거 358,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 두 지표 모두 300,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 가격 추세는 이전 거래보다 -6.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.8㎡ | 8건 | 318,250,000원 |
최저가 176,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 58.8%입니다. 유치권·임차인 인수가 전혀 없다는 전제에서는 가격 차이가 큽니다. 그러나 유치권 신고액 94,844,500원을 전액 더한 단순 합계 271,244,500원은 최신 거래의 약 90.4%까지 올라갑니다. 여기에 명도비용이나 미상 임차보증금이 추가되면 여유폭은 더 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,269,600원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 173,130,400원 |
| 3. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,062,839,248원 중 채권자 배당은 173,130,400원으로 추정되며, 미배당액은 1,889,708,848원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유치권 신고액 94,844,500원도 위 배당표와 별개의 쟁점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 1,889,708,848원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 1,941,887,969원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 1,978,359,097원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 이용상태는 다세대주택이며, 양지라클라움은 총 40세대입니다.
- 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 2023.09.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 석재붙임, 창호는 하이샷시입니다.
- 도로. 단지 내 진입로가 북측 노폭 약 9m 도로와 접합니다.
- 토지. 완경사 부정형 토지로 다세대주택 건부지이며, 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)입니다. 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 8건은 확인되지만 총 40세대의 소규모 단지이고, 단지 경매 지표는 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -6.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 처리 결과. 김태훈의 94,844,500원 유치권 신고와 신청채권자의 유치권배제신청에 대한 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 401호 실제 점유자, 출입문 통제 여부, 유치권 행사 주체와 점유 개시 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 이승기 임차관계. 전입세대확인서·임대차계약서·확정일자·보증금·점유 개시일을 확인해 대항력과 승계액을 확정해야 합니다.
- 다른 임차인의 배당요건. 박인봉·박진호·김일중의 보증금과 확정일자가 미상이고, 김일중은 2025.07.03. 배당요구를 했으므로 실제 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 176,400,000원에 유치권 해결비용, 승계 임차보증금, 명도비용과 체납 관리비를 더해 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 318,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 300,000,000원을 기준으로 삼고, -6.5% 추세를 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 40세대 다세대주택이므로 재매각 기간과 대출 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 실질취득가는 아직 미완성”
최저가 176,400,000원은 최신 실거래 300,000,000원의 58.8%로, 숫자만 보면 큰 할인입니다. 말소기준권리 이후 등기된 압류·가압류·근저당권도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 점유관계입니다.
김태훈의 94,844,500원 유치권 신고는 신청채권자의 배제신청으로 다투어지고 있고, 이승기 임차인은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 판정할 수 없습니다. 유치권 신고액 전부를 단순 합산한 271,244,500원만으로도 최신 거래 300,000,000원과의 차이는 크게 줄어듭니다. 미상 임차보증금이나 명도비용이 더해지면 가격 메리트가 추가로 축소될 수 있습니다.
가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 유치권의 성립 여부와 이승기 임차관계를 서류와 현장에서 확정한 뒤에야 이 물건의 실질취득가와 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
