수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지면 양지리 ‘양지라클라움’ 3동 2층 201호의 다세대주택입니다. 감정가 281,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,468,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023.10.20. 설정된 광주농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 압류·가압류·후순위 근저당은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 현장에는 유치권 행사 중이라는 현수막이 있었고 김태훈이 94,844,500원의 유치권 신고서를 제출했으며, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유·임차관계자가 있어 권리 외형보다 현장·임차관계 확인이 더 중요한 사건입니다.

가격만 보면 최근 거래와의 격차가 매우 큽니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 2026.05. 300,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 그 금액의 22.5%입니다. 그러나 실거래 추세가 과거 거래 대비 -6.5%이고, 이 물건 자체가 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다. 따라서 큰 가격 차이를 권리·점유 리스크와 분리해서 “단순 저가”로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 현장 리스크는 별도

등기부상 핵심은 2023.10.20. 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 용인시청 압류, 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류, 스마트세무법인 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2026.01.12. 기존 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있어, 입찰 전 최신 등기와 채권관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 4명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 점유·임차 관계자는 4명입니다. 이 중 박진호·박인봉·김일중은 전입일이 말소기준권리인 2023.10.20.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 이승기는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 “있다”고도 “없다”고도 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선

양지라클라움은 40세대 규모이고, 비교 대상 면적은 전용 69.8㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 300,000,000원 한 건으로, 현재 최저가 67,468,000원은 최근 12개월 평균의 22.5%입니다. 전체 8건 평균은 318,250,000원이지만 2024년과 2025년의 325,000,000원·358,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다.

최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -6.5%입니다. 즉 시세 자체가 하락 방향을 보이고 있어 과거 전체 평균 318,250,000원을 기준으로 할인폭을 과장해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 67,468,000원은 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 평균 300,000,000원에 비해 현저히 낮습니다. 따라서 가격 차이는 분명 존재하지만, 그 차이를 온전히 투자 메리트로 보기 전에 유치권과 미상 임차관계를 먼저 해소해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,468,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,614,424원을 제외한 65,853,576원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,062,839,248원 중 예상 배당액은 65,853,576원, 미배당액은 1,996,985,672원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 사용승인일은 2023.09.18입니다.
• 입지. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m 도로와 접합니다.
• 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형) 등에 해당하며, 토지는 완경사 부정형의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 40세대 규모이며 최근 실거래는 존재하지만, 경매 통계상 평균 유찰 3.4회·낙찰률 0.0%이고 현재 물건도 4회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고 원문 확인. 김태훈의 94,844,500원 유치권 신고서와 2026.02.09. 유치권배제신청의 처리 내용, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 이승기 임차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성이 배제되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 우선 확인해야 합니다.
• 나머지 점유자 확인. 박진호·박인봉·김일중은 전입일이 말소기준권리 이후라 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 부분은 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.01.12. 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기와 경매 신청채권 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 8건 평균 318,250,000원보다 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -6.5%입니다.
• 4회 유찰의 원인 확인. 현재 가격은 최근 시세의 22.5%지만, 유치권·임차관계와 반복 유찰을 확인하지 않고 가격 차이만으로 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — 가격은 강하지만, 권리는 아직 닫히지 않았다

이 사건의 숫자만 보면 시선이 갈 수밖에 없습니다. 감정가 281,000,000원에서 4회 유찰돼 67,468,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 300,000,000원과 비교하면 22.5% 수준입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 김태훈의 94,844,500원 유치권 신고와 신청채권자의 유치권배제신청이 병존하고, 이승기의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다. 여기에 현재 4회 유찰, 단지 평균 3.4회 유찰, 최근 가격 추세 -6.5%까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가를 확인한 뒤 권리 리스크를 제거해야 비로소 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건”으로 보는 것이 일관됩니다.