수원지방법원 2025타경56265. 용인시 처인구 양지리 ‘양지라클라움’ 3동 201호, 전용 69.7974㎡의 다세대주택입니다. 감정가 281,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,690,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023년 광주농업협동조합이 설정한 채권최고액 1,440,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 이후 용인시청 압류, 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류, 스마트세무법인 근저당은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.

가격만 보면 최저가가 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 300,000,000원의 45.9%로 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 가격은 이전 거래 평균보다 6.5% 하락했습니다. 더욱 중요한 문제는 등기부 밖입니다. 조사된 점유자는 4명이며, 이 가운데 이승기는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 유치권 신고와 배제신청이 맞서 있어 입찰 전 법원 기록 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준 근저당은 소유권보존과 같은 날인 2023.10.20. 설정됐습니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며 공동담보목록 제2023-2033호가 붙어 있습니다. 2026.01.12. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위와 말소기준일은 2023.10.20. 그대로입니다.

용인시청 압류와 세 건의 가압류, 스마트세무법인 근저당, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기부 기준으로 낙찰자가 승계할 후순위 담보권·압류권은 없습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자 보증금·유치권 문제는 별개이므로, “후순위 권리 소멸 = 모든 위험 소멸”로 해석해서는 안 됩니다.

② 점유자 분석 — 실제 조사대상 4명

박진호·박인봉·김일중은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 명도 조건은 추가 확인이 필요합니다. 특히 이승기는 배당요구를 했지만 전입신고일 자체가 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아니므로, 현 단계의 판정은 대항력 가능·미상입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 하락 추세와 표본을 함께 봐야 한다

양지라클라움 전용 69.8㎡ 거래는 총 8건이며, 전체 평균은 318,250,000원입니다. 다만 358,000,000원의 과거 거래들이 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 시세가 부풀려질 수 있습니다. 현재 판단의 우선 기준은 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다.

최신 거래는 2026.05.의 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 현재 최저가이자 배당모형상 실질취득액인 137,690,000원은 이 기준의 45.9%입니다. 전체 거래 최저가 275,000,000원보다도 낮아 수치상 할인폭은 큽니다.

그러나 최근 12개월 표본은 1건이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.5% 하락했습니다. 따라서 318,250,000원의 전체 평균을 그대로 현재 시세로 사용해 가격 가점을 과도하게 부여하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 존재하지만, 유치권·점유관계 해결비용과 환금성까지 반영한 별도 상한가가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,690,000원 가정)

총 채권액 2,062,839,248원 가운데 채권자 배당액은 134,962,340원이며, 미배당액은 1,927,876,908원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진돼 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 신청채권자의 청구액 960,930,297원도 전액 충족되지 않습니다.

이 배당표는 당해세·점유자의 최우선변제 여부와 유치권 신고액의 최종 처리 결과를 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되면 배당관계가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 사용승인일은 2023.09.18.입니다.
• 주위환경. 양지4리새마을회관 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·공장·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
• 도로. 단지 내 진입로가 북측으로 폭 약 9m 도로와 접합니다.
• 설비. 냉난방·위생·전기·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역 주거형이며, 완경사 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 4,542㎡, 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
• 제한사항. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·준보전산지 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 40세대 규모로 거래 표본이 8건이며, 최근 가격 추세가 6.5% 하락했습니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%여서 매도 기간과 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 기록 확인. 2025.08.08. 유치권 신고서와 2026.02.09. 유치권배제신청의 제출 서류·처리 결과를 법원 기록에서 대조하세요.
• 이승기 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2023.10.20.보다 빠른지, 실제 점유와 보증금·확정일자가 있는지 확인해야 대항력과 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
• 점유자 4명 현장 대조. 박진호·이승기·박인봉·김일중의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부를 각각 확인하세요.
• 인수 0원 확정 금지. 배당모형상 인수액은 0원이지만 유치권과 미상 점유자 확인 전에는 실질취득액을 137,690,000원으로 고정하면 안 됩니다.
• 최근 시세 재확인. 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 추세가 6.5% 하락했습니다. 전체 평균 318,250,000원보다 최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 후순위 채권 과다. 총 채권액 2,062,839,248원 대비 배당재원이 크게 부족합니다. 배당을 받지 못하는 채권자와 점유자 사이의 명도 난도를 보수적으로 예상하세요.
• 용인시청 압류 확인. 압류 자체는 말소기준 이후이나, 관련 세금과 배당 우선순위는 매각기일 전 원본 문서로 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 관리비 체납, 내부 마감 상태, 시설 하자, 실제 사용 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 권리 확인이 먼저다”

감정가 281,000,000원에서 137,690,000원까지 내려온 가격만 보면 눈에 띕니다. 최신 실거래 300,000,000원 대비 45.9%로, 하락 추세 6.5%를 반영해도 표면적인 가격 차이는 큽니다. 등기부에서도 말소기준 이후 권리는 모두 소멸해 구조가 단순해 보입니다.

그러나 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 현장과 법원 기록에서 갈립니다. 94,844,500원 유치권 신고와 배제신청이 대립하고, 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 이승기가 남아 있습니다. 나머지 점유자 세 명도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현 단계 평가는 가격은 매력적이나 확인 전 입찰은 위험한 C등급입니다. 유치권 배제 결과와 이승기의 대항력 여부가 명확해질 때 비로소 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.