전주지방법원 2025타경31488. 전주시 덕진구 만성동 골드타워 3층 301호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김영숙이며, 2024년 1월 26일 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권 546,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 카길애그리퓨리나 근저당권 2건과 가압류·압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리 이후의 권리가 정리되고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 사건의 확인 포인트는 등기보다 현황 점유와 호실 경계입니다. 감정평가상 301호와 302호는 서측 통로 출입문을 통해 출입하며 칸막이가 없는 오픈식 구조의 사무실로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31488 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 301호 및 302호는 칸막이 없는 오픈식 구조의 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 2018.03.09. 사용승인 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 464,359,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2024.01.26. 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권 546,000,000원입니다. 2025년 7월 설정된 주식회사카길애그리퓨리나 근저당권 2건, 전주김제완주축산업협동조합·농업협동조합중앙회·농협은행주식회사의 가압류, 전주시 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유 관계 — 302호 점유자와 오픈 구조 확인이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 원스타 | 302호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 1곳입니다. 현황조사에는 주식회사 원스타가 302호를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 특히 301호와 302호가 물리적으로 칸막이 없는 오픈식 구조이므로, 301호의 실제 사용범위와 302호 점유자의 점유범위가 어떻게 구분되는지는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 331,000,000원, 현재 최저매각가는 113,533,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 79,473,100원, 5회 유찰 55,631,170원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 6,718,032,737원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,473,100원 | 77,642,584원 | 6,751,533,691원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,631,170원 | 54,229,809원 | 6,774,946,466원 | 0원 |
현재 회차 매각대금으로는 집행비용을 제외한 111,143,538원이 선순위 전주원예농업협동조합 근저당에 배당되고, 이후 권리자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 전체 채권액 기준 미배당액은 6,718,032,737원에 이릅니다. 다만 이 미배당 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 전주원예농업협동조합 | 546,000,000원 | 111,143,538원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 배당 계산상 선순위 근저당부터 미배당이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양현초등학교 북동측 인근 대로변. 주변은 각종 근린생활시설과 나지, 후면은 주택 및 아파트로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 골드타워 3층 구분상가는 사무실 및 공실로 이용 중이며, 301호와 302호는 칸막이 없는 오픈식 사무실 구조입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 약 25미터·15미터 도로에 양면 접하고 도로 상태는 양호합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 지목 대, 상업용 부지. 토지면적 1,282.0㎡, 공시지가 1,367,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 2018.03.09. 사용승인, 현상 및 관리상태는 대체로 양호하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301·302호 현장 구획 확인. 칸막이 없는 오픈식 구조이므로 실제 경계, 출입문, 점유범위를 반드시 확인하세요.
- 주식회사 원스타 점유 확인. 보증금·전입신고일·계약관계가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 명세서 원본 확인. 현재 명시 인수권리는 없지만 임차관계 보완 여부와 매각조건 변동을 최종 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 아파트가 아니라 상가·사무실 성격의 근린시설이므로 실제 임대수요와 공실 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “34% 가격”보다 점유와 구획을 먼저 본다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 113,533,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기 구조도 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없어 표면적인 권리 구조는 단순합니다.
하지만 근린시설 경매에서 낮은 최저가만으로 매력을 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 301호와 302호가 칸막이 없이 연결돼 있고, 302호에는 주식회사 원스타의 점유가 확인되지만 보증금과 대항력 판단자료가 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이지만 점유·구획 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 것입니다. 가격은 충분히 낮아졌지만, 현장 확인이 끝나야 그 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
