전주지방법원 2025타경31488. 전주시 덕진구 만성동 골드타워 1동 3층 307호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설로서 현재 사무실이며 내부 인테리어 등이 공사되어 있습니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2024.01.26. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 전주원예농업협동조합의 채권최고액 546,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 101,871,000원으로 감정가 297,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 실제 307호 임대관계가 미상인 만큼 가격 판단과 함께 점유·명도 상태를 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31488 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 사무실로 이용 중 · 내부 인테리어 등이 공사되어 있음 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 101,871,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 464,359,124원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.26. 전주원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.01.26. 을구 8번 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 주식회사카길애그리퓨리나의 근저당 2건, 전주김제완주축산업협동조합· 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사의 가압류, 전주시 압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 — 307호는 별도 확인이 핵심
| 기재자 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 원스타 | 302호 | 미상 | 미상 | 아님 | 전입신고일·보증금 미상 · 대상 307호와 호수 상이 |
현황조사에는 주식회사 원스타가 302호 점유자로 기재되어 있으나, 이 사건 대상은 307호입니다. 따라서 해당 기재를 307호 임차인으로 단정할 수 없습니다. 한편 감정평가서상 307호는 사무실로 이용 중이고, 임대관계 상세는 미상입니다. 즉 대상호의 실제 사용자, 보증금·차임, 사업자등록 여부 등은 입찰 전 현장과 관련 서류로 확인하는 것이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%, 하지만 시세 단정은 금물
감정가는 297,000,000원, 현재 최저매각가는 101,871,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 71,309,700원, 5회 유찰 시 49,916,790원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 6,729,531,469원 |
| 4회 유찰 시 | 71,309,700원 | 69,626,125원 | 6,759,550,150원 |
| 5회 유찰 시 | 49,916,790원 | 48,618,288원 | 6,780,557,987원 |
현재 회차에서 매수인 명시 인수액은 0원이므로 현재 가정상 실질취득은 101,871,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 별개의 문제입니다. 근린시설은 이용상태·임대수익·공실 가능성·호별 위치에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,194원 |
| 2. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 546,000,000원 | 99,644,806원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,226,194원을 제외한 99,644,806원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 미배당은 6,729,531,469원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양현초등학교 북동측 인근 대로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설과 나지, 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2018.03.09. 사용승인되었고, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 약 25미터, 15미터 도로에 양면이 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황. 307호는 사무실로 이용 중이며 내부 인테리어 등이 공사되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호 실제 점유자 확인. 현황조사의 주식회사 원스타는 302호 기재입니다. 대상 307호의 실제 사용자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 307호 임대관계 상세가 미상이므로 보증금·차임과 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.01.26. 전주원예농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 근린시설의 실사용·임대수익·공실 위험을 가격에 반영해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각 전 배당 관련 변동을 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2024.01.26. 전주원예농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 명시된 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 307호는 사무실로 이용되고 있으면서 임대관계 상세가 미상이고, 현황조사에 확인되는 주식회사 원스타는 대상호가 아닌 302호 기재입니다.
감정가 297,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 101,871,000원까지 내려온 것은 분명한 가격 변화지만, 근린시설은 감정가 할인폭만으로 환금성과 수익성을 판단하기 어렵습니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 307호 점유·임대차와 실제 시장가치를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
