전주지방법원 2025타경31488. 전주 덕진구 만성동 골드타워 1동 3층 302호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김영숙이며, 2024.01.26. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 전주원예농업협동조합 명의 채권최고액 546,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 사건의 말소기준도 바로 이 권리입니다. 이후 카길애그리퓨리나 근저당 2건, 가압류·압류 및 이번 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리표의 말소 여부와 점유관계는 별개입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 주식회사 원스타가 302호 점유자로 조사됐고, 별도로 이름이 ‘점포’, 용도가 ‘주거’로 기재된 조사대상도 있습니다. 두 건 모두 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 명세서에 “명시 인수권리 해당사항없음”이라고 되어 있다는 사실만으로 점유자 관련 위험까지 완전히 종결됐다고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

과거 광주은행·북부천새마을금고 근저당과 2022년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현 소유자 김영숙의 2024.01.26. 소유권 취득과 동시에 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 카길애그리퓨리나 근저당, 전주김제완주축산업협동조합·농업협동조합중앙회·농협은행 가압류, 전주시 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 조사 — 실제 조사대상 2건

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없어 조사대상은 그대로 2건입니다. 다만 이름이 ‘점포’로 표시된 두 번째 항목은 전입일·보증금이 확인되지 않았고 용도만 ‘주거’로 기재되어 있으므로, 이를 확정적인 주택임차인 또는 대항력 임차인으로 단정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

이 사건은 감정가 315,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 108,045,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 75,631,500원, 5회 유찰 시 52,942,050원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근의 최근 12개월 실거래·최신 거래가 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,045,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,312,630원과 선순위 전주원예농업협동조합에 105,732,370원이 배당되고 후순위 권리자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권자 총 청구액 6,829,176,275원 대비 미배당액은 6,723,443,905원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 건물 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 302호는 근린생활시설로 현재 사무실로 이용 중이며, 서측 통로 출입문을 통해 출입합니다. 301호와 302호는 칸막이가 없는 오픈식 구조입니다.
• 입지. 양현초등학교 북동측 인근 대로변에 위치하며 주변은 로변 근린생활시설·나지, 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2018.03.09. 사용승인됐고, 기본 위생·급배수설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 15미터 도로에 양면 접하며 도로상태는 양호합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설이고 임대관계가 상세 미상인 데다 301호와 오픈식으로 연결돼 있어, 개별 호수의 독립적 사용·임대 가능성과 실제 점유범위를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 2건 확인. 주식회사 원스타와 ‘점포’ 조사대상의 실제 점유범위, 전입 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 301호와의 경계. 301·302호가 칸막이 없는 오픈식 구조이므로 302호 단독 인도와 사용이 물리적으로 어떻게 가능한지 출입문·경계·내부 구조를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 34%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 근린시설의 최근 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 후순위 근저당·가압류의 대규모 미배당은 등기상 매수인 인수와 동일하지 않습니다. 현재 자료상 명시 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가율보다 먼저 볼 것은 점유와 독립성”

이 물건은 등기상 구조만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 근린시설 302호의 실제 사용관계가 301호와 오픈식으로 연결돼 있고, 임차·점유 조사대상 2건의 보증금·전입·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 현재 최저가 108,045,000원만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 실거래 자료도 없어 시세 대비 우위는 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 말소보다 점유관계와 302호의 독립적 사용 가능성을 먼저 확정하는 것입니다. 현 단계 평가는 권리상 명시 인수 0원이나, 미상 점유와 근린시설 환금성을 감안해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.