전주지방법원 2025타경31488. 전주시 덕진구 만성동 골드타워 1동 3층 303호의 근린시설입니다. 감정가 278,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 95,354,000원입니다. 현 소유자는 김영숙이고, 2024.01.26 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득한 같은 날 전주원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 546,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.07.07·2025.07.14 주식회사카길애그리퓨리나 근저당, 2025.07.18 전주원예농업협동조합의 임의경매개시결정, 이후 가압류와 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리표만 보면 비교적 정리된 편이지만, 상가 경매에서는 등기권리만큼 실제 점유와 사용 가능 상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31488 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 303호 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 3층 · 2018.03.09 사용승인 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 95,354,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 464,359,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.01.26 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권 546,000,000원입니다. 이후 주식회사카길애그리퓨리나의 근저당 3,600,000,000원·1,900,000,000원, 전주김제완주축산업협동조합 가압류 144,215,033원, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) 가압류 619,650,000원, 전주시 압류, 농협은행주식회사 가압류 19,311,242원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 조사 — ‘302호 기재’와 ‘303호 공실’을 구분
| 이름 | 조사 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 원스타 | 302호 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 주식회사 원스타가 기재돼 있지만 조사 부분은 302호입니다. 이번 매각 대상은 303호이고, 감정평가상 303호는 공실이며 출입문 시설이 없음으로 확인됐습니다. 따라서 원스타 기재만으로 303호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 또한 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 배당 구조 (매각가 95,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,116,372원 |
| 2. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 546,000,000원 | 93,237,628원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 95,354,000원에서는 집행비용 2,116,372원을 제외한 93,237,628원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 총 채권액 6,829,176,275원에 대한 미배당액은 6,735,938,647원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양현초등학교 북동측 인근 대로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 나지, 후면 주택·아파트가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 대체로 양호합니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 서측 약 15미터 도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡, 토지면적은 1,282.0㎡입니다.
- 건물상태. 2018.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수설비와 승강기가 설치돼 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 본건 현황. 303호는 공실이고 출입문 시설이 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 실경계 확인. 현황조사 기재의 주식회사 원스타는 302호로 표시돼 있습니다. 본건 303호와의 경계·출입·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 303호는 공실로 조사됐지만 내부를 확인하지 못했습니다. 매각기일 전 실제 점유 변동 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 매매가와 임대료를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 6,735,938,647원으로 크더라도 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 시설 상태. 출입문 시설이 없는 공실이므로 내부 마감·출입구 설치·독립 사용 가능 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 권리표만 보면 방향이 분명합니다. 2024.01.26 전주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 근린시설 경매의 승부처는 권리만이 아닙니다. 본건 303호는 공실·출입문시설 없음으로 조사됐고, 별도 점유기재는 302호로 나타나 호실 관계를 확인할 필요가 있습니다. 감정가 278,000,000원에서 95,354,000원까지 내려왔더라도, 감정가 할인율만으로 싸다고 결론내리지 않는 것이 핵심입니다. 이 물건은 권리는 정리 가능, 가격과 현장은 확인 후 판단이 맞습니다.
