전주지방법원 2025타경31488. 전주 덕진구 만성동 골드타워 1동 3층 305호 근린시설입니다. 현 소유자는 김영숙으로, 2024.01.18 임의경매 매각을 원인으로 2024.01.19 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2024.01.26 전주원예농업협동조합이 채권최고액 546,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사카길애그리퓨리나 근저당권, 가압류·압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
가격은 감정가 247,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가 84,721,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건의 실거래 시세 수치가 확인되지 않는 만큼, 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 “싸다”거나 “시세 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 현재 공실이고 내부 일부가 공사된 상태이므로 가격보다 실제 활용성과 환금성 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31488 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 305호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 골드타워 제1동 제3층 제305호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현재 공실 · 바닥, 천정 부분 등이 공사되어 있음 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 84,721,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 464,359,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각소멸
현재 유효한 말소기준은 을구 8번 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 9번·10번 주식회사카길애그리퓨리나 근저당권, 갑구 9번 임의경매개시결정, 갑구 10번·11번·13번 가압류 및 갑구 12번 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 과거 광주은행·북부천새마을금고 관련 근저당권과 2022년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 302호 기재와 305호 본건을 구분
| 점유자 | 기재 호수 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 원스타 | 302호 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 주식회사 원스타가 302호 점유자로 기재돼 있습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 그 점유관계만 놓고 보면 대항력 여부를 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 이번 매각 대상은 305호이고 감정평가상 305호는 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 이 점유정보를 곧바로 본건 305호의 임차인으로 합산하거나 보증금 인수액을 산정해서는 안 되며, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 호수별 점유관계를 대조해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 84,721,000원으로 감정가 247,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 59,304,699원, 5회 유찰 시 41,513,289원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 대비 하락률 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 근린시설은 주거용 집합건물보다 사용 목적과 공실 여부, 내부 상태가 가격에 크게 작용할 수 있고, 본건은 감정평가 당시 공실이며 바닥·천정 부분 등이 공사된 상태입니다. 현재 가격을 평가할 때는 실제 임대 가능성, 활용도와 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,978원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 전주원예농업협동조합 | 546,000,000원 | 82,796,022원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 6,829,176,275원 중 82,796,022원이 배당되고 6,746,380,253원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 후순위 채권자 등의 배당 부족액이며 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양현초등학교 북동측 인근 대로변에 위치하며 주변은 로변 근린생활시설과 나지, 후면의 주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 2018.03.09 사용승인됐으며, 기본 위생·급배수설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 현황. 305호는 근린생활시설 공실이며 바닥·천정 부분 등이 공사돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 약 25미터, 15미터 도로에 접하고 도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지 이용상황은 상업용, 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수별 점유 대조. 본건은 305호인데 현황조사의 주식회사 원스타는 302호로 기재돼 있습니다. 실제 점유 호수와 출입구를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 주식회사 원스타의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상으로 두고 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 내부 공사 상태. 305호는 공실이고 바닥·천정 부분 등이 공사된 상태이므로 현장 상태와 추가 사용 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대·매매 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 6,746,380,253원은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 환금성
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.26 전주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 기재하고 있어 권리표상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만 보고 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 근린시설이고 현재 공실이며 실거래 시세 비교 수치도 없기 때문입니다. 여기에 현황조사에는 본건 305호가 아닌 302호 주식회사 원스타 점유가 기재돼 있고, 그 전입·보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 결론은 등기권리는 소멸형이지만, 점유관계 확인과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
