전주지방법원 2025타경31488. 전주시 덕진구 만성동 골드타워 3층 306호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현황상 306호는 공실이며 바닥·천정 부분 등이 공사되어 있는 상태로 조사됐습니다. 감정가 319,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 109,417,000원까지 내려왔습니다. 할인폭 자체는 크지만, 근린시설은 주거용 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않고 이 사건에는 별도의 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
권리의 기준점은 2024.01.26. 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 546,000,000원이며, 이후 설정된 카길애그리퓨리나 근저당 2건과 여러 가압류·압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31488 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 3층 306호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 306호 공실, 바닥·천정 부분 등이 공사되어 있음 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 109,417,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 464,359,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 소유자 김영숙은 2024.01.26. 이전 경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 전주원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 546,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 카길애그리퓨리나의 3,600,000,000원·1,900,000,000원 근저당, 전주김제완주축산업협동조합 등의 가압류와 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 306호와 302호를 구분해서 봐야 한다
| 조사 명의 | 조사 호수 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 원스타 | 302호 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금·확정일자 미상. 다만 조사 호수가 본건 306호가 아닌 302호임. |
현황조사에는 주식회사 원스타가 302호 점유자로 기재돼 있고 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 해당 점유자 자체의 대항력은 ‘가능·미상’으로만 볼 수 있습니다. 그러나 경매 대상은 306호이며, 감정평가 및 매각물건명세서 비고에서는 306호를 공실로서 바닥·천정 부분 등이 공사된 상태로 설명합니다. 따라서 302호 조사 내용을 306호의 임차인으로 단정하거나 보증금을 임의로 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 109,417,000원으로 감정가 319,000,000원의 약 34.3%입니다. 절대적인 할인폭은 크지만, 이 사건에는 동일·유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 109,417,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
오히려 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 기존 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호입니다. 여기에 대상이 주거용이 아니라 3층 근린시설이고 현재 공실이라는 점까지 고려하면, 입찰 판단의 중심은 감정가 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·적정 임대료·현장 매매사례를 통한 환금성 검증에 두는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,331,838원 |
| 1. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 546,000,000원 | 107,085,162원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,650,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,829,176,275원 중 예상 채권자 배당은 107,085,162원이며, 미배당액은 6,722,091,113원입니다. 후순위 등기권리가 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 구조이므로 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 양현초등학교 북동측 인근 대로변에 위치하며, 주변은 도로변 근린생활시설·나지와 후면 주택·아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2018.03.09. 사용승인됐으며, 기본 위생·급배수설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 도로에 접한 양면 도로 조건이며 도로상태는 양호합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 본건은 3층 근린시설이고 현재 공실입니다. 이미 3회 유찰된 이력까지 있으므로 실제 매수·임차 수요를 가격 판단보다 먼저 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 306호 실제 점유 재확인. 자료상 306호는 공실이지만 302호에는 주식회사 원스타 점유 조사가 있습니다. 현장에서 호실과 출입문, 실제 사용자 여부를 대조하세요.
- 임대수익 검증. 현재 공실이므로 적정 임대료·보증금·공실기간을 인근 동일 층·유사 면적 근린시설과 직접 비교해야 합니다.
- 실거래 매매사례 확인. 감정가 319,000,000원과 최저가 109,417,000원의 차이만 보고 응찰가를 정하지 말고 인근 구분상가의 최근 실제 거래를 확인하세요.
- 내부 공사 상태 확인. 306호는 바닥·천정 부분 등이 공사되어 있다고 평가돼 있으므로 추가 인테리어 비용과 즉시 사용 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이며, 체납 관리비와 공용부분 부담도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2024.01.26. 전주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다.
하지만 투자 매력은 별개의 문제입니다. 감정가 319,000,000원이 3회 유찰되어 109,417,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 본건은 3층 근린시설·공실이고 비교 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 검증되지 않았습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 더 낮은 숫자가 아니라, 실제 임대수요와 매매시세를 확인해 109,417,000원의 적정성을 증명할 수 있느냐에 있습니다.
