수원지방법원 2025타경42138. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 25층 2524호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)로 이용중으로 확인됩니다. 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,420,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권 135,600,000원입니다. 그 이후의 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사 가압류, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 등기정보상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2524호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 754,140,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 2026.07.31 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2022.03.21 설정된 평택농업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권과 2024.09.30 농협은행 주식회사 가압류, 2025년의 압류 및 경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 별도로 2023.08.25 설정된 앤드제일차주식회사 근저당권은 2024.02.23 해지로 이미 말소되었습니다.
② 전입 조사 — 기록은 3명, 모두 대상 2524호와 다른 호실
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 2602호 | 2023.09.04 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이소은 | 2624호 | 2022.04.26 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이성준 | 1001호 | 2022.04.20 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사에는 이승현·이소은·이성준의 전입기록이 있으나 각각 2602호·2624호·1001호로, 경매 대상인 2524호와 호수가 다릅니다. 또한 세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 사항은 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 확인 불가
현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 54,194,000원, 4회 유찰 시 37,935,800원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 동일 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건은 실제 거래사례와 환금성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 75,626,440원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 13,335,696,721원 중 예상 배당액은 75,626,440원이며, 미배당액은 13,260,070,281원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 장당동 송탄산단 삼거리 남측 인근으로, 공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 지상 27층 건물 내 25층 2524호이며, 위생·급배수·승강기·난방·현관출입 보안개폐·옥내소화전·화재경보기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 가로장방형으로 업무시설·판매시설·문화 및 집회시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외 포장도로, 서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있으며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 77,420,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실 실거래를 먼저 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사 전입자는 대상 2524호와 다른 호실입니다. 실제 2524호의 현황과 점유자를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기 내용과 매각조건의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당과 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 후순위 채권 규모. 케이비증권주식회사 13,000,000,000원 근저당 등 채권 규모가 매각대금을 크게 초과하지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 현재 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원, 4회 유찰 시 37,935,800원 시나리오를 실제 시세와 비교해 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유 확인
이 사건은 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 뒤 주요 권리도 소멸 구조입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
여기에 대상 2524호와 다른 호실의 전입기록, 민간임대주택등기, 국세 압류가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 2524호의 실제 점유·임대관계와 현 시세를 원문·현장에서 확인하는 것입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 가격 판단과 현장 확인까지 끝난 뒤에야 입찰 여부를 정하는 것이 적절합니다.
