수원지방법원 2025타경42138. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 26층 2624호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2022.03.21 설정된 평택농업협동조합 근저당권 135,600,000원이고, 이후 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 자동으로 좋은 것은 아닙니다. 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 77,420,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 특히 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용상태가 함께 나타나는 만큼 실제 이용·전입·명도와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2624호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 · 단독소유 · 소유권이전 등기 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 754,140,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
말소기준은 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 135,600,000원이며 채무자는 전정미입니다. 2023.03.27 설정된 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 2024.09.30 농협은행 주식회사 가압류 200,096,721원, 2025년의 국세 압류 3건과 2025.06.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차 — 본건 2624호 이소은
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이소은 | 2624호 | 2022.04.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
본건 2624호에는 이소은이 2022.04.26 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.03.21보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 우선변제 및 최우선변제 가능성은 명세서와 원본 서류로 확인해야 합니다.
현황조사에는 이승현 2602호(전입 2023.09.04), 이성준 1001호(전입 2022.04.20)도 기재되어 있으나 본 경매 대상은 2624호입니다.
③ 가격 — 49% 할인율과 시세 메리트는 다른 문제
감정가는 158,000,000원, 2회 유찰 회차의 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,194,000원, 4회 유찰 시 37,935,800원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 13,335,696,721원 중 채권자 예상배당은 75,626,440원, 미배당은 13,260,070,281원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄산단 삼거리 남측 인근으로 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 실제 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수, 승강기, 난방, 보안개폐, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외 포장도로와 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 제한. 철도보호지구, 가축사육제한구역이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.6.21~2026.6.20으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 대조. 최저가 77,420,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세 메리트는 별개입니다. 업무시설(오피스텔) 실거래를 직접 비교하세요.
- 본건 점유 확인. 2624호 이소은의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유상태를 원본 서류 및 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 용도·환금성. 사건상 근린시설, 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 동일 유형의 매매·임대 수요와 금융 취급 조건을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰되어 77,420,000원까지 내려온 모습이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 권리 측면에서도 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 본건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용상태, 본건 점유자 이소은의 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기, 2회 유찰을 함께 봐야 합니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 최저가 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수금액은 0원이나, 가격과 이용·점유 확인이 끝나야 입찰 판단이 가능한 C등급 물건입니다.
