수원지방법원 2025타경42138. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 26층2605호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 77,420,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.03.21 설정된 평택농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 135,600,000원이며, 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 농협은행 주식회사 가압류, 국 압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2605호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 754,140,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사 가압류, 국의 압류 2건과 평택농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당권은 2024.02.23 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계
현황조사에는 이승현·이소은·이성준 3명의 전입 내역이 확인됩니다. 각 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 2602호 | 2023.09.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소은 | 2624호 | 2022.04.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성준 | 1001호 | 2022.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가 158,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,194,000원, 4회 유찰 시 37,935,800원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 13,335,696,721원, 예상 배당은 75,626,440원, 미배당은 13,260,070,281원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄산단 삼거리 남측 인근이며 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위생·급배수, 승강기, 난방, 출입보안, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외 포장도로, 서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 업무시설(오피스텔)의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 등록 내용의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 전입자 확인. 이승현·이소은·이성준은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자 및 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 평택농업협동조합 채권최고액을 전액 배당하지 못하며 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 업무시설(오피스텔)이므로 현황·건축물대장·사용 가능 범위를 서로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건의 강점은 분명합니다. 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 현황조사 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입으로 자료상 대항력이 없습니다.
그러나 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 77,420,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 실제 이용이 업무시설(오피스텔)이고 비교 가능한 실거래가 확인되지 않기 때문입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로. 현재 회차의 핵심은 ‘49%’라는 할인율보다 실제 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
