수원지방법원 2025타경42138. 평택고덕아이파크 101동 26층 2602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준은 2022.03.21. 평택농업협동조합 근저당 135,600,000원입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 농협은행 가압류, 국세 압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 77,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최신 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 가격보다 먼저 볼 것은 실제 이용 용도, 조사된 점유자 관계, 민간임대주택등기, 세금 압류가 배당에 미치는 영향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 754,140,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 평택농협 근저당
말소기준은 2022.03.21. 을구 1번 평택농업협동조합 근저당권, 채권최고액 135,600,000원입니다. 그 뒤의 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 농협은행 가압류 200,096,721원, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 모두 말소기준일 이후 전입
| 성명 | 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 2602호 | 2023.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소은 | 2624호 | 2022.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성준 | 1001호 | 2022.04.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 이승현은 2602호, 이소은은 2624호, 이성준은 1001호로 기재되어 있습니다. 전입일은 각각 2023.09.04., 2022.04.26., 2022.04.20.으로 모두 말소기준일 2022.03.21. 뒤입니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 특히 호수 표기가 서로 다른 만큼 실제 점유관계는 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장에서 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 13,335,696,721원, 채권자 예상배당은 75,626,440원, 미배당은 13,260,070,281원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 회차 | 낙찰가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 13,260,070,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 13,282,878,213원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,935,800원 | 36,852,956원 | 13,298,843,765원 | 0원 |
유찰이 이어지면 낙찰가와 채권자 배당액은 함께 내려가고 미배당액은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 물건의 가격 판단은 단순 유찰률보다 실제 오피스텔 이용상태와 현재 시장가격을 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 장당동 ‘송탄산단 삼거리’ 남측 인근. 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방, 현관출입 보안개폐, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외 포장도로, 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 공시지가 4,416,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 제한. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 법적 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 이승현은 2602호, 이소은은 2624호, 이성준은 1001호로 조사되어 있습니다. 세 사람 모두 후순위 전입이지만 호수와 실제 점유관계를 원문·현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 세 사람의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 동화성세무서장·평택세무서장 관련 국세 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 49%라는 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실제 오피스텔 거래가격과 수익·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 확인할 것이 많다
표면적으로는 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하고, 조사된 세 사람도 모두 후순위 전입이라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘49% 할인 물건’으로 보면 안 됩니다. 근린시설이라는 용도와 업무시설(오피스텔)이라는 실제 이용상태, 민간임대주택등기, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 조사, 국세 압류 3건이 함께 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 인수액은 0원, 권리는 확인형, 가격 판단은 보류. 이 사건은 낙찰가 숫자보다 원문과 현장 확인의 완성도가 더 중요한 물건입니다.
