수원지방법원 2025타경42138. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 26층 2601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 전정미이며, 2022.03.21 거래가 165,497,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 평택농업협동조합의 채권최고액 135,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 업무시설·근린시설 계열 물건은 실제 이용형태와 환금성이 가격 판단에 직접 연결되므로, 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층 2601호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 754,140,175원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 135,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원 계산
말소기준은 2022.03.21 접수된 평택농업협동조합 근저당권 135,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당권과 농협은행 주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.08.25 설정된 앤드제일차주식회사 근저당권 70,000,000원은 2024.02.23 해지로 이미 말소됐습니다.
점유·임차인 확인
현황조사에는 3명의 전입자가 기재돼 있으나 모두 본건 2601호가 아닌 다른 호실입니다. 따라서 이 3명을 본건 보증금이나 인수액에 합산하면 안 됩니다. 또한 세 사람 모두 전입일이 2022.03.21 말소기준권리보다 늦습니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 2602호 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소은 | 2624호 | 2022.04.26 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성준 | 1001호 | 2022.04.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 해석 — 49% 할인율보다 중요한 것은 ‘시세 확인’
감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 77,420,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,194,000원(34%), 4회 유찰 시 37,935,800원(24%)입니다.
그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 같은 비교 가격이 확인되지 않으므로, 77,420,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 정도를 보여줄 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 대신하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 배당액은 75,626,440원, 미배당액은 13,260,070,281원입니다. 다만 케이비증권주식회사 근저당권에는 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있습니다. 위 미배당액은 배당 시나리오상 채권 잔액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 13,260,070,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 13,282,878,213원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 37,935,800원 | 36,852,956원 | 13,298,843,765원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄산단 삼거리 남측 인근으로, 주위에 공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·난방·현관 보안개폐·옥내소화전·화재경보기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지로 업무시설·판매시설·문화 및 집회시설 건부지이며, 북·남측 약 15m 내외 도로와 서측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역·철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 입지와 업무시설(오피스텔) 이용 특성상 주거용 아파트와 동일한 환금성으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 77,420,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용으로 나타나므로 건축물대장상 용도와 실제 이용을 함께 확인해야 합니다.
- 2601호 점유 재확인. 현황조사에 기재된 이승현·이소은·이성준은 각각 2602호·2624호·1001호이므로 본건 점유자와 동일시하지 말고 2601호 현황을 별도 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원에는 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있으므로 본 호실 단독 채무로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 주요 권리가 매각으로 소멸하고, 현 회차 예상배당과 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 현황조사에 나타난 전입자 3명도 본건 2601호가 아닌 다른 호실입니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 158,000,000원 감정가가 두 번 유찰돼 77,420,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 업무시설(오피스텔) 이용, 근린시설 용도, 민간임대주택등기의 처리 여부까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 금전 인수는 낮지만, 가격·용도·등기 확인을 끝낸 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
