수원지방법원 2025타경42138. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 25층 2525호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,420,000원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.03.21. 설정된 평택농업협동조합의 채권최고액 135,600,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 농협은행 주식회사 가압류, 국의 압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2525호 |
| 등기부 소재 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 제101동 · 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 전정미 · 단독소유 |
| 취득 거래가액 | 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 채권자 | 평택농업협동조합 |
| 청구액 | 754,140,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.03.21. 평택농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.03.27. 케이비증권주식회사 근저당, 2024.09.30. 농협은행 주식회사 가압류, 2025년 국의 압류 2건과 2025.06.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2023.08.25. 앤드제일차주식회사 근저당은 2024.02.23. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 전입자 3명, 모두 다른 호수
현황조사에는 실제 전입자 3명이 기재돼 있습니다. 다만 각 전입 호수는 2602호·2624호·1001호로, 본건인 2525호와 일치하지 않습니다. 세 사람 모두 전입일이 2022.03.21. 말소기준권리보다 뒤이고, 조사상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 2602호 | 2023.09.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소은 | 2624호 | 2022.04.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성준 | 1001호 | 2022.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 135,600,000원 | 75,626,440원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 77,420,000원 가정 시 집행비용 1,793,560원을 제외한 75,626,440원이 평택농업협동조합에 배당되고, 후순위 케이비증권주식회사와 농협은행 주식회사에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 13,260,070,281원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 늘어나는 미배당
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 77,420,000원 | 49% | 13,260,070,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,194,000원 | 34% | 13,282,878,213원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,935,800원 | 24% | 13,298,843,765원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 최저가는 54,194,000원, 37,935,800원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당은 더 커집니다. 이 물건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수로 상쇄되는 구조가 아니라, 제시된 예상배당 기준으로는 낙찰가 자체가 매수인의 주된 취득대금이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송탄산단 삼거리 남측 인근. 공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조, 지상 27층 건물 내 25층입니다. 위생·급배수·승강기·난방·보안개폐·옥내소화전·화재경보기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외 포장도로, 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역. 토지면적 16,362㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 및 중로2류·중로3류 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2525호 실제 점유자 확인. 현황조사 전입자 3명은 2602호·2624호·1001호로 본건과 호수가 다릅니다. 2525호의 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 현재 효력을 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 업무시설 이용 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가와 명세서에는 업무시설(오피스텔) 이용으로 적혀 있습니다. 실제 사용과 인허가·관리규약을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔 및 근린시설 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정 서류를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 이미 말소된 권리를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 점유와 가격
이 물건의 권리구조는 2022.03.21. 평택농업협동조합 근저당을 기준으로 비교적 명확합니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당 기준 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%인 77,420,000원까지 내려왔습니다.
그러나 감정가 49%라는 숫자만 보고 저가라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 사건상 용도는 근린시설인 반면 실제 이용은 업무시설(오피스텔)이며, 현황조사 전입자 3명도 모두 본건과 다른 호수로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 2525호의 실제 점유관계, 민간임대주택등기, 실제 이용상태와 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
