수원지방법원 2025타경42138. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 10층 1001호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 전정미이고, 2022.03.21 소유권이전 당시 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 접수된 평택농업협동조합 근저당권의 채권최고액 150,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 농협은행 주식회사 가압류 200,096,721원, 국세 압류 2건과 경매개시결정이 이어졌고 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 88,690,000원으로 감정가의 49% 수준이지만, 가격 경쟁력을 판단할 때는 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42138 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 10층1001호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택농업협동조합 / 754,140,175원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차 승계는 0원
핵심은 2022.03.21 접수번호 11653번 평택농업협동조합 근저당입니다. 이후 접수된 케이비증권 근저당, 농협은행 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2023.08.25 설정된 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 2024.02.23 이미 말소됐습니다.
② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 우선변제 정보는 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 2602호 | 2023.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이소은 | 2624호 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이성준 | 1001호 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
세 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후입니다. 따라서 선순위 임차권으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며 현재 배당계산에서도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정하지 않는다
현재 최저가는 88,690,000원, 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 숫자는 감정평가액과의 차이일 뿐, 최근 시장 거래가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
따라서 이 사건에서는 “감정가의 절반 이하이니 싸다”는 식의 가격 가점을 주지 않습니다. 권리상 실질취득액은 인수 0원을 반영해 현재 최저가와 같은 88,690,000원으로 볼 수 있지만, 실제 응찰가는 주변 오피스텔·업무시설 거래와 임대수익성을 별도로 대조한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 150,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,996,420원을 제외한 86,693,580원이 평택농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당·가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 13,350,096,721원 중 미배당액은 13,263,403,141원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 장당동 송탄산단 삼거리 남측 인근. 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 사건 용도는 근린시설입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 현관출입 보안개폐, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외 포장도로, 서측 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 제한. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 오피스텔·업무시설 기준의 실제 거래가격과 임대수익성을 확인하세요.
- 본건 점유 확인. 본건과 호수가 일치하는 전입자는 이성준(1001호)입니다. 실제 점유 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차정보 확인. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 표시. 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 취득 후 사용·임대 목적과 맞는지 확인하세요.
- 세금·비용. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당 및 취득비용과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 승계와 용도
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고, 조사된 전입자 3명 모두 말소기준권리 이후 전입이라 선순위 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 이런 점은 긍정적입니다. 반면 민간임대주택 표시, 미상인 임차보증금·확정일자·배당요구, 본건과 다른 호수로 기재된 전입자, 그리고 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용이라는 확인 요소가 남습니다.
가격은 2회 유찰로 88,690,000원까지 내려왔지만 감정가 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 않습니다. 현재 권리상 실질취득액은 88,690,000원이지만, 최종 응찰가의 적정성은 실제 오피스텔·업무시설 시장가격과 수익성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 “인수는 낮지만, 확인 없이 싸다고 보기에는 이르다.”입니다.
