97,510,000원
부산지방법원 2025타경2737. 하단동 아람센트럴시티 2층 205호, 전용 49.26㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2019.12.11. 농협은행 근저당권으로 채권최고액은 118,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 신보2022제24차유동화전문유한회사의 가압류 588,000,000원과 주식회사가람건설의 근저당권 1,300,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 후순위 부담은 정리됩니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 조사된 실제 점유자는 5명이고, 그중 장윤수는 2019.12.06. 전입해 말소기준 근저당 2019.12.11.보다 닷새 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보고 인수위험을 열어 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 2층 205호 도로명주소: 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.26㎡ · 지하 1층·지상 14층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 97,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 863,127,549원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 | 아람센트럴시티 · 39세대 · 2017.07.10. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도
2017년 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2019.12.11. 이민규에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류와 가람건설 근저당권은 모두 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기 순위와 별도로 전입·점유·임대차관계에 따라 판단해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤수 | 2019.12.06 | 미상 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오기환 | 2021.10.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동교 | 2022.02.24 | 미상 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차미주 | 2024.04.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민우 | 2024.06.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 명목 할인과 실질취득을 분리해야 한다
아람센트럴시티 동일·유사 면적 실거래는 3건이며, 전체 평균은 207,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해야 합니다. 데이터상 최근 가격은 이전 구간보다 5.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.26㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 207,666,666원 |
현재 최저가 97,510,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%입니다. 표면상 차이는 크지만, 이 비율에는 장윤수의 미배당 보증금 인수 가능성이 포함되지 않았습니다. 따라서 최저가 48.8%를 곧바로 실질 할인율로 해석하면 안 됩니다. 실질취득가를 계산한 뒤 200,000,000원과 비교해야 가격 메리트 여부가 결정됩니다.
단지는 39세대이며 확인된 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 낙찰률은 0.0%로, 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일은 없습니다. 현재 물건도 이미 평균을 넘는 2회 유찰 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,155,180원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 118,800,000원 | 95,354,820원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,006,800,000원 중 채권자 배당은 95,354,820원이고, 미배당액은 1,911,445,180원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 장윤수의 보증금이 미상인 상태이므로 임차보증금 인수 0원을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·상업업무용시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역 120미터·150미터에 포함됩니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 39세대 단지이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2024.11. 200,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 5.4% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장윤수 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자와 현재 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람으로 대조해야 합니다.
- 배당 후 인수잔액 계산. 장윤수의 보증금과 배당 가능액을 확인해 낙찰자가 떠안을 잔액을 먼저 계산해야 합니다.
- 실질취득가 기준 응찰. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금 잔액을 합한 금액으로 정해야 합니다.
- 점유자 5명 확인. 각 점유자의 실제 사용 부분과 임대차 관계가 동일 호실에 관한 것인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 구간보다 5.4% 낮아진 만큼 전체 평균 207,666,666원보다 최근 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 39세대이고 실거래 표본이 3건이므로 매도 기간과 거래 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분 부담과 점유자별 인도·명도 비용을 관리사무소 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “48.8% 할인”은 아직 확정된 할인율이 아니다
후순위 가압류와 근저당권은 매각으로 정리되지만, 이 사건을 권리상 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 장윤수의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 대항력이 인정돼 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득가는 97,510,000원에서 끝나지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균 200,000,000원 대비 명목 최저가는 48.8%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 게다가 최근 가격 추세는 5.4% 하락했고, 39세대 단지의 확인된 거래도 3건에 그칩니다. 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차위험은 미확정, 가격 판단은 보류. 장윤수의 보증금과 배당 후 잔액을 확인한 뒤에만 실제 할인 여부를 계산할 수 있습니다.
