부산지방법원 2025타경2737. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 7층 705호, 전용 49.26㎡ 아파트입니다. 감정가는 205,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,450,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 200,000,000원의 절반 수준이라 강한 할인처럼 보입니다.
하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 2019.12.11. 농협은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 가압류·근저당·경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 5일 앞선 2019.12.06. 전입자 장윤수입니다. 장윤수는 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.26㎡ · 지하 1층·지상 14층 건물 내 7층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 863,127,549원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
말소기준권리는 2019.12.11. 설정된 농협은행 근저당 134,400,000원입니다. 그 뒤에 설정된 신보2022제24차유동화전문유한회사의 가압류 588,000,000원, 주식회사가람건설의 근저당 1,300,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차권자 하도근의 임차권등기도 2025.01.17. 접수돼 등기 순위만 보면 말소기준 이후입니다. 다만 임대차계약의 확정일자는 2021.08.24.이고 보증금은 60,000,000원이지만, 전입일이 확인되지 않아 임차권등기 전의 대항력 취득 여부는 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 6명 모두 실제 임차인 또는 임차권자로 분류됩니다. 네 명은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 장윤수와 하도근은 별도의 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤수 | 전입 2019.12.06. 확정일자 미상 | 미상 | 2025.09.02. | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 하도근 | 전입 미상 확정 2021.08.24. | 60,000,000원 | 2025.01.17. | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 오기환 | 전입 2021.10.01. 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 김동교 | 전입 2022.02.24. 확정일자 미상 | 미상 | 2025.08.28. | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 차미주 | 전입 2024.04.04. 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 소멸 |
| 조민우 | 전입 2024.06.11. 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 소멸 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 50.2%, 실질 가격은 미상
아람센트럴시티는 39세대, 2017.07.10. 사용승인된 아파트입니다. 전용 49.26㎡와 유사 면적의 실거래는 3건이며, 전체 평균은 207,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.26㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원입니다. 현재 최저가 100,450,000원은 최근 시세의 50.2%이며 99,550,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -5.4%로 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 더 중요한 점은 장윤수의 미상 보증금이 최저가에 더해질 수 있어 실질취득가가 확정되지 않았다는 사실입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 134,400,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 2,206,300원과 농협은행 배당 98,243,700원으로 전액 소진되며, 후순위 가압류·근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,022,400,000원 중 1,924,156,300원이 미배당됩니다. 임차인의 보증금·우선변제 순위가 확정되지 않았으므로 임차인 미배당분의 매수인 인수 여부는 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독·공동주택과 근린생활시설, 상업·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물이며 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,274,000원/㎡이고 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 39세대 규모이고 확인되는 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 최근 추세가 -5.4%이므로 낙찰 후 매도기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장윤수 임대차계약서 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 금액을 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 하도근 전입일 확인. 임차권등기 접수일만 보지 말고 최초 전입일과 점유개시일을 확인해 대항력 존부를 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 임차인 미배당 보증금과 명도·체납관리비 관련 비용을 더한 금액으로 최근 실거래 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 70,315,000원·49,220,500원으로 최저가가 내려가도 선순위 보증금 인수액이 늘면 총취득가는 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 전입자 6명의 실제 점유 호실, 세대별 관계와 명도 대상을 현황조사서 및 현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리사무소의 공용부분 체납관리비와 당해세·최우선변제 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “50.2% 할인”보다 중요한 미상 보증금
현재 최저가 100,450,000원은 최근 실거래 200,000,000원의 50.2%이고, 감정가보다도 크게 낮습니다. 그러나 이 숫자는 선순위 임차인의 인수액이 반영되지 않은 금액입니다. 장윤수는 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이며 보증금이 미상이고, 하도근도 전입일이 없어 대항력 판정을 끝내지 못했습니다.
장윤수의 보증금이 낙찰가를 넘고 배당으로 회수되지 않는다면, 최저가가 내려갈수록 매수인이 인수할 금액이 커져 실질취득가는 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 2회 유찰과 최근 시세 대비 50.2%라는 할인율만으로는 안전마진을 판단할 수 없습니다. 표면 가격은 매력적이지만 권리 확인은 미완료입니다. 장윤수 보증금과 하도근 전입일을 확인해 실질취득가를 확정하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
