부산지방법원 2025타경2737. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 10층 1005호, 전용면적 비교 기준 49.26㎡의 아파트입니다. 감정가는 205,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,450,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2019년 12월 11일 농협은행 근저당권 138,000,000원입니다. 그 뒤의 신보2022제24차유동화전문유한회사 가압류와 주식회사가람건설 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 장윤수는 2019년 10월 25일 확정일자를 받고 2019년 12월 6일 전입했습니다. 모두 말소기준일인 2019년 12월 11일보다 빠릅니다. 배당요구도 2025년 9월 2일 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금이 확인되지 않아 전액 배당 여부와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 10층 1005호 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 49.26㎡ · 지하 1층·지상 14층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 863,127,549원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.11. 농협은행 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준 이후 설정된 신보2022제24차유동화전문유한회사의 588,000,000원 가압류와 주식회사가람건설의 1,300,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 장윤수의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 임차보증금 미배당분은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤수 | 2019.12.06 | 2019.10.25 | 미상 | 2025.09.02 | 있음 | 있음 | 없음 | 미배당분 가능 |
| 오기환 | 2021.10.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김동교 | 2022.02.24 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 차미주 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 조민우 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 조사된 임차인은 5명입니다. 이 가운데 오기환·김동교·차미주·조민우는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 장윤수만 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다.
③ 시세 비교 — 명목 할인은 크지만 실질취득가는 미정
아람센트럴시티의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2024년 11월 200,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 전체 평균은 207,666,666원이지만 과거 거래가 섞인 수치이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.26㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
명목 최저가 100,450,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래의 50.2%입니다. 그러나 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 -5.4% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 무엇보다 장윤수의 보증금이 확인되지 않아 최저가에 인수액을 더한 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정·임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 138,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등록채권 총액 2,026,000,000원 중 집행비용을 제외한 예상 배당액은 98,243,700원, 채권 미배당액은 1,927,756,300원입니다. 장윤수 임차보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 1,927,756,300원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 1,957,350,670원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 1,978,065,469원 |
낙찰가가 내려가면 등기채권 배당액은 줄어듭니다. 장윤수의 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득가는 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 하단초등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·상업업무용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물이며 승강기·공동현관기·기계식 주차설비·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다. 남측 약 6미터 포장도로와 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 환금성. 2017.07.10 준공, 39세대 규모입니다. 확인 실거래 3건·최근 12개월 거래 1건으로 거래 표본이 제한적이고 최근 추세는 -5.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장윤수 보증금 원액 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서에서 보증금, 월세, 점유 부분, 계약기간을 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 재계산. 장윤수의 우선변제 배당액과 미배당 보증금 인수액을 낙찰가별로 다시 계산해야 합니다.
- 점유 현황 대조. 조사된 임차인 5명의 실제 점유 여부와 각 점유 부분을 현장 및 전입세대확인서로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 응찰가와 장윤수 미배당 보증금 인수액을 합산한 총액을 최근 실거래 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -5.4%와 최근 12개월 거래 1건이라는 제한된 표본을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비의 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건의 명목 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래의 50.2%로 크게 낮아져 있습니다. 등기부의 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 장윤수는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수액은 미상이고, 최저가에 인수액을 더한 실질취득가 역시 미정입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 최근 거래 흐름도 -5.4% 하락했고 단지는 39세대, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
