부산지방법원 2025타경2737. 부산 사하구 하단동 ‘아람센트럴시티’ 3층 301호, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름의 말소기준은 2019.12.11 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 신보2022제24차유동화전문유한회사 가압류, 농협은행 임의경매개시결정, 주식회사가람건설 근저당, 한국토지주택공사 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 표에서 보듯이 말소기준보다 빠른 전입자가 있어, 이 물건은 “등기상 후순위 권리 소멸”만으로 안전하다고 끝낼 수 없습니다.
특히 한국토지주택공사의 임차권등기는 보증금 95,000,000원이 적혀 있지만, 데이터상 김동교 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금을 별도로 더해 임차보증금 총액처럼 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 한국토지주택공사를 제외한 김동교·차미주·조민우·오기환·장윤수 5명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 142,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 863,127,549원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행, 문제는 임차인
등기상 말소기준권리는 2019.12.11 을구 1번 농협은행 근저당입니다. 그 뒤에 들어온 가압류 588,000,000원, 주식회사가람건설 근저당 1,300,000,000원, 한국토지주택공사 주택임차권등기 95,000,000원은 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 주택임차권등기와 별개로, 현황조사상 임차인 중 장윤수의 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금 확인 전에는 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 장윤수가 핵심
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동교 | 2022.02.24 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 차미주 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 조민우 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 오기환 | 2021.10.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 장윤수 | 2019.12.06 | 미상 | 미상 | 2025.09.02 | 있음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2024.04.04 | 2024.03.18 | 95,000,000원 | 2025.08.27 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 ‘확정 할인’은 아니다
아람센트럴시티 동일 면적 70.12㎡의 최근 실거래는 210,000,000원~285,000,000원이고, 평균은 254,200,000원입니다. 현재 최저가 142,100,000원은 실거래 평균의 55.9%로 가격만 보면 강한 할인 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 70.12㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2024.12 | 70.12㎡ | 7 | 283,000,000원 |
| 2024.08 | 70.12㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2023.03 | 70.12㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 70.12㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 254,200,000원 |
다만 이 할인율은 인수액이 0원으로 확정될 때 의미가 있습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 장윤수의 보증금이 미상입니다. 장윤수가 대항력 있는 임차인으로서 배당받지 못하는 보증금이 있다면, 매수인의 실질취득가가 최저가보다 올라갑니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 장윤수 미배당 인수 가능액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 184,800,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,072,800,000원, 채권자 배당액은 139,310,600원, 미배당은 1,933,489,400원입니다. 이 자동 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 장윤수 보증금 미상 리스크는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 1,933,489,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 1,975,520,460원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 2,004,824,322원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동, 하단초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 소재해 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층 지상 14층 건물 내 3층 301호입니다. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함되어 있고, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 아람센트럴시티는 총 39세대, 사용승인일 2017.07.10로 확인됩니다. 동일 면적 거래는 5건, 실거래 범위는 210,000,000원~285,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장윤수 보증금 확인. 전입일 2019.12.06은 말소기준 2019.12.11보다 빠릅니다. 보증금·점유관계·배당요구 및 미배당 가능액 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- LH 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 95,000,000원은 김동교 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 현황조사 원본 대조. 김동교·차미주·조민우·오기환은 보증금 미상이나 전입은 말소기준 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 그래도 실제 점유자와 계약관계 확인은 필요합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 입찰가 산식. 응찰가는 실거래 평균 254,200,000원을 기준으로 보되, 반드시 “낙찰가 + 장윤수 미배당 인수 가능액 + 명도·체납 비용”으로 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 적은 가격이 아니라 ‘미상’이다
아람센트럴시티 301호는 표면상 가격이 매우 낮습니다. 감정가 290,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가 142,100,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 254,200,000원과 비교해도 할인폭이 큽니다. 하지만 경매에서 싼 가격은 인수액이 확정되어야 의미가 있습니다. 이 사건은 장윤수의 말소기준 전 전입과 보증금 미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 권리는 보류, 가격은 조건부. 장윤수 보증금이 없거나 인수되지 않는 구조가 확인될 때만 저가 매수 논리가 성립합니다.
