부산지방법원 2025타경2737. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 405호, 전용 49.26㎡ 아파트입니다. 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,470,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 거래가 200,000,000원의 절반 수준이지만, 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
말소기준권리는 2019.12.11 설정된 농협은행 근저당권 129,600,000원입니다. 그런데 장윤수의 전입일은 그보다 닷새 빠른 2019.12.06입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 유효한 대항요건을 유지하고 있다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 금액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 4층 405호 도로명: 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.26㎡ · 지하 1층·지상 14층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이민규 (2019.12.11 소유권 취득) |
| 준공 / 세대수 | 2017.07.10 · 39세대 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 863,127,549원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 선순위 전입이 핵심
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.12.11 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 신보2022제24차유동화전문유한회사 가압류, 가람건설 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부에 나타나지 않는 임차인의 대항력은 별도입니다. 장윤수는 말소기준보다 먼저 전입했으므로 보증금과 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인하기 전까지 인수위험을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 5명 중 1명은 선순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤수 | 2019.12.06 | 미상 / 미상 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오기환 | 2021.10.01 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동교 | 2022.02.24 | 미상 / 미상 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차미주 | 2024.04.04 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민우 | 2024.06.11 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오기환·김동교·차미주·조민우는 모두 2019.12.11 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 이들의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현재 점유 여부에 따라 명도 대상과 절차가 늘어날 수 있습니다. 반면 장윤수는 선순위 전입자입니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세지만 가격 메리트는 아직 미확정
아람센트럴시티의 동일·유사 면적 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 207,666,666원이지만, 과거의 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 두 기준 모두 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 -5.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.26㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 207,666,666원 |
현재 최저가 99,470,000원은 최근 12개월 평균의 49.7%입니다. 다만 이 비율은 임차보증금 인수액을 반영하지 않은 실질취득가의 하한일 뿐입니다. 장윤수의 미배당 보증금이 더해진 총액을 200,000,000원과 비교해야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 “시세의 절반”이나 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,190,460원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 129,600,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 장윤수 임차보증금 | 미상 | 산정 불가 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행 근저당권에도 전액 미치지 못하고, 후순위 가압류·근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,920,320,460원입니다. 장윤수의 보증금·확정일자·배당액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 동측 인근으로, 주위에는 단독·공동주택과 근린생활시설, 상업·업무용 시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2017.07.10 준공된 지하 1층·지상 14층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 39세대 규모이고 확인되는 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 표본도 1건이므로, 한 건의 거래가 평균에 미치는 영향이 커 개별 호수의 상태와 층을 함께 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장윤수 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 점유 개시일과 현재 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 배당액과 인수액 재계산. 장윤수의 배당요구 내용과 예상 배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.
- 나머지 점유자 4명. 현재 실제 점유 여부와 인도 대상자를 확인하세요. 대항력은 없지만 다수 점유자가 남아 있으면 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 207,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 200,000,000원을 우선 비교하고, -5.4% 하락 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 관리주체와 원본 서류로 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임대차 자료를 직접 대조한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “총액 미정”
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 99,470,000원까지 내려와 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 등기부상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 장윤수의 전입이라는 한 가지 변수가 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없고, 따라서 최근 시세 200,000,000원보다 저렴한지도 알 수 없습니다.
여기에 조사된 임차인 명의가 5명이고, 단지는 39세대이며, 이 물건은 이미 2회 유찰됐고 최근 거래 추세는 -5.4%입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 미정입니다. 장윤수의 임대차와 배당 내용을 확인해 인수액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 확인 없이 입찰하기에는 위험도가 높은 물건입니다.
