부산지방법원 2025타경2737. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 3층 305호로, 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.12.11. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 129,600,000원입니다. 이후 설정된 신보2022제24차유동화전문유한회사 가압류 588,000,000원과 주식회사가람건설 근저당권 1,300,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 후순위 권리가 모두 소멸하는 구조지만, 임차관계가 단순하지 않습니다. 실제 임차인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 장윤수는 2019.12.06. 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 장윤수의 보증금과 확정일자는 미상이고, 2025.09.02. 배당요구를 했습니다. 배당 후 남는 보증금이 있다면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있으므로 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 3층 305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8 |
| 물건종류 | 공동주택(아파트) · 실거래 비교면적 49.26㎡ |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 69,629,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 863,127,549원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 부산지방법원 서부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동교 | 2022.02.24 | 미상 / 미상 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차미주 | 2024.04.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민우 | 2024.06.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오기환 | 2021.10.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장윤수 | 2019.12.06 | 미상 / 미상 | 2025.09.02 | 있음 | 미상 | 가능·미상 |
김동교·차미주·조민우·오기환은 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 장윤수는 말소기준권리보다 먼저 전입했으므로 매각으로 임차관계가 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 실질취득액 = 낙찰가 69,629,000원 + 장윤수에게 배당되지 않고 남는 보증금입니다. 보증금이 확인되기 전에는 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 34.8%는 ‘인수 전 가격’일 뿐
아람센트럴시티의 실거래 비교면적은 49.26㎡이며, 최근 12개월 평균은 200,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고, 최신 거래 역시 2024.11.의 200,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -5.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 207,666,666원 |
최저가 69,629,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 34.8%, 전체 실거래 평균 207,666,666원의 33.5%입니다. 그러나 이 비율은 장윤수의 미배당 보증금을 더하기 전의 숫자입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,322원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 129,600,000원 | 67,975,678원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,017,600,000원 중 예상배당은 67,975,678원이고 미배당은 1,949,624,322원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표의 등기권리 인수액 0원은 장윤수의 미상 보증금 승계 가능성을 포함한 확정 실질취득액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·상업업무용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물이며 승강기·공동현관기·기계식 주차설비·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2017.07.10. 준공된 39세대 단지로, 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 거래 추세는 -5.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장윤수 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 금액을 확인하지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 배당 후 승계액 계산. 장윤수에게 예상되는 배당액을 산정한 뒤 남는 보증금을 낙찰가에 더해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 나머지 임차관계 확인. 김동교·차미주·조민우·오기환의 보증금과 실제 점유 부분, 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 200,000,000원이지만 거래 표본은 1건이고 추세는 -5.4%입니다.
- 관리비와 점유 확인. 체납 관리비와 현재 점유자별 인도 가능 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 임대차계약서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.8% 할인”보다 보증금 확인이 먼저다
최저가 69,629,000원은 감정가 203,000,000원의 34% 수준이고 최근 12개월 평균 200,000,000원의 34.8%입니다. 하지만 장윤수는 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 승계되면 실질취득액은 최저가보다 커집니다.
여기에 3회 유찰, 최근 거래 표본 1건, -5.4%의 하락 추세가 겹칩니다. 등기부의 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금 위험이 확정되지 않았으므로, 현재 단계의 결론은 권리 미확정·가격 판단 보류입니다. 장윤수의 보증금과 예상배당액을 확인한 뒤 실질취득액을 최신 거래 200,000,000원과 비교해야 합니다.
