인천지방법원 2024타경522648. 인천 서구 석남동 가석로 190-8의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 말소기준권리는 2023.03.10. 주식회사노블캐피탈대부 근저당권으로 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 이후의 황소현 가압류 266,000,000원, 임의경매개시결정, 서구 및 인천광역시 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 다수의 점유자입니다.
현재 확인된 점유자 18명 중 말소기준권리보다 앞선 전입은 14명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 단순히 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션은 김경숙의 보증금 5,000,000원만 매수인 인수로 반영하고 있으므로, 현재의 실질취득가는 381,056,000원 + 5,000,000원에서 시작하되 나머지 선순위 점유자의 실제 보증금에 따라 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경522648 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가석로 190-8 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 | 1999.07.23. 사용승인 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 159.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 석남동지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 777,666,000원 / 381,056,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사노블캐피탈대부 / 1,184,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 소유권은 2021.09.27. 석남동지역주택조합설립추진위원회로 이전됐고, 2023.03.10. 설정된 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.01.23. 황소현 외 채권자들의 가압류 266,000,000원, 2024.04.18. 본건 임의경매개시결정, 2025.05.13. 서구 압류 및 2025.12.04. 인천광역시 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유자 18명
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명순 | 2018.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 정승호 | 2020.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 김민지 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 유제돈 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 김정희 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 원명호 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 김미희 | 2022.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 이재우 | 2023.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 한에녹 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 김현민 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 김경숙 2층동 | 2007.11.06 | 5,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 신영규 | 2017.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 임미희 | 2018.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 |
| 이민상 | 2021.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 정명훈 | 2019.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 이수송 | 2015.07.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 이안호 | 2020.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — | 없음 |
| 윤민정 | 2021.10.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 |
말소기준권리 이전 전입이더라도 보증금·확정일자 등 핵심 조건이 확인되지 않은 경우에는 대항력을 확정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 위 18명은 모두 실제 임차·점유 관계 확인 대상입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 777,666,000원, 현재 최저매각가는 381,056,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 비교 근거 없이 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 더 중요한 것은 현재 최저가 외에 매수인이 승계할 수 있는 임차보증금입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 381,056,000원 | 5,000,000원 | 374,921,216원 | 1,391,078,784원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 266,739,199원 | 5,000,000원 | 262,204,850원 | 1,503,795,150원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 186,717,439원 | 5,000,000원 | 183,303,395원 | 1,582,696,605원 |
유찰로 매각가가 낮아지더라도 매수인 인수액이 함께 줄어든다고 볼 근거는 없습니다. 현재 시나리오에서도 확인된 인수액 5,000,000원은 각 회차에 그대로 반영돼 있습니다. 따라서 보증금이 미상인 선순위 임차관계를 확인하기 전에는 34%나 24%까지 내려간 가격도 실질적인 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 381,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,134,784원 |
| 매수인 인수 · 김경숙 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사노블캐피탈대부 | 1,500,000,000원 | 374,921,216원 |
| 3. 가압류 · 황소현 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 6,134,784원을 제외한 374,921,216원이 주식회사노블캐피탈대부에 배당되고, 총 채권 미배당액은 1,391,078,784원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남중학교 북서측 일대이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 서부여성회관역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 다가구주택이며, 기본적인 전기설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 159.9㎡의 대지로 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 1,309,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 14명 전수 확인. 각 점유자의 실제 점유부분·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 김경숙 인수액 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 보증금 5,000,000원을 전액 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
- 13명 보증금 미상. 확인되지 않은 보증금이 존재하면 실제 취득부담은 현재 계산보다 증가할 수 있습니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 동일 물건군 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 다가구주택과 토지, 제시외 건물의 실제 현황 및 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 각 임대차 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 777,666,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 381,056,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 가격 할인보다 임차인 보증금 확인에 달려 있습니다. 말소기준 이전 전입 14명 중 김경숙의 5,000,000원만 현재 인수액으로 확인되고, 나머지 13명의 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 확정할 수 있는 실질취득가는 최소 386,056,000원이지만 이것이 최종 총액이라는 보장은 없습니다. 선순위 점유자들의 보증금과 대항력·우선변제 관계가 정리되기 전에는 “2회 유찰이라 싸다”는 결론을 내려서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라, 매수인이 실제로 인수하게 될 임차보증금을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
