221,852,000원
인천지방법원 2024타경522648. 인천 서구 석남동 길주로142번길 54-1의 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 452,759,440원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 221,852,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 말소기준권리 이전 전입자가 다수 존재합니다. 특히 김경숙의 보증금 5,000,000원은 현재 배당계산에서 매수인 인수로 잡혀 있고, 다른 선순위 전입자들의 보증금은 다수가 확인되지 않아 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다.
말소기준권리는 2023.03.10. 설정된 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권으로 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 그 이후의 황소현 가압류 266,000,000원, 경매개시결정, 국세 압류와 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경522648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 길주로142번길 54-1 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지 | 대 · 124.6㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,240,000원/㎡ |
| 소유자 | 석남동지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 452,759,440원 / 221,852,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사노블캐피탈대부 / 1,184,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차·점유가 더 중요하다
말소기준인 주식회사노블캐피탈대부 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부 후순위 권리만 놓고 보면 구조가 명확하지만, 현황조사상 전입자는 모두 18명이고 그중 14명은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 전입 14명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당·우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명순 | — | 2018.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정승호 | — | 2020.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김민지 | — | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 유제돈 | — | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김정희 | — | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 원명호 | — | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김미희 | — | 2022.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이재우 | — | 2023.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 한에녹 | — | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현민 | — | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김경숙 | 2층동 | 2007.11.06 | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 · 매수인 인수 |
| 신영규 | — | 2017.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 임미희 | — | 2018.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.06.07 · 우선변제 미상 |
| 이민상 | — | 2021.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정명훈 | — | 2019.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이수송 | — | 2015.07.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이안호 | — | 2020.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 윤민정 | — | 2021.10.22 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.07.01 · 우선변제 미상 |
말소기준일인 2023.03.10.보다 앞선 전입자는 14명입니다. 김경숙을 제외한 선순위 전입자들은 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 실제 인수금액을 합산할 수 없습니다. 따라서 현재 확인되는 5,000,000원을 전체 인수액으로 단정해서도 안 됩니다. 선순위 전입자의 실제 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득 부담이 함께 줄지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,905,928원 |
| 인수 · 김경숙 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사노블캐피탈대부 | 1,500,000,000원 | 217,946,072원 |
| 가압류 · 황소현 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,766,000,000원 중 217,946,072원이 배당되고 1,548,053,928원이 미배당으로 남는 계산입니다. 김경숙 보증금 5,000,000원은 배당 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 석남중학교 북서측 일대에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 서부여성회관역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택, 주택, 일부 근린생활시설 이용이 함께 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 124.6㎡이며 평지·세로장방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 우선 확인. 말소기준권리 전 전입 14명의 실제 점유관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 김경숙 보증금. 현재 계산상 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 최저가에 이 금액을 더한 226,852,000원은 어디까지나 확인된 최소 부담입니다.
- 배당요구 확인. 임미희는 2024.06.07., 윤민정은 2024.07.01. 배당요구가 확인되지만, 우선변제 여부와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 할인율 착시 경계. 감정가의 49%라는 숫자보다 인수 보증금과 명도범위를 먼저 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 포함범위와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 14명의 선순위 전입
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 452,759,440원에서 두 차례 유찰돼 221,852,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입자가 14명이고, 김경숙의 보증금 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 나머지 선순위 전입자 다수의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 실제 취득비용의 상한을 알 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “인수금액부터 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 전입자의 보증금·배당·점유관계가 정리되기 전까지는 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
