인천지방법원 2024타경522648. 인천 서구 석남동 561-27의 연립/다세대 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 다가구주택, 주택, 일부 주택 및 근린생활시설이 포함돼 있고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가 360,830,640원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 176,807,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
하지만 권리구조는 가격표보다 복잡합니다. 말소기준은 2023.03.10. 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권 1,500,000,000원입니다. 이후 황소현 외 가압류 266,000,000원, 현재 사건의 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 말소기준 이전에 전입한 점유자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경522648 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 561-27 · 인천광역시 서구 길주로142번길 56-3 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택·주택·일부 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 석남동지역주택조합설립추진위원회 |
| 토지 | 대 121.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,116,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 360,830,640원 / 176,807,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 노블캐피탈대부 / 1,184,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준권리는 2023.03.10. 설정된 노블캐피탈대부의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.01.23. 가압류, 2024.04.18. 임의경매개시결정, 2025.05.13. 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권부채권에는 그린위치·김희선·김미진의 질권 관련 부기등기도 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 확인 인수 500만원, 추가 위험은 미확정
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 (2층동) | 2007.11.06 | 5,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이수송 | 2015.07.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신영규 | 2017.05.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임미희 | 2018.04.03 | 미상 | 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명순 | 2018.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정명훈 | 2019.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정승호 | 2020.02.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이안호 | 2020.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민상 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤민정 | 2021.10.22 | 미상 | 2024.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미희 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 원명호 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재우 | 2023.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한에녹 | 2023.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제돈 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정희 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현민 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준 이전 전입자 중 김경숙을 제외한 13명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 합산할 수 없습니다. 따라서 181,807,000원은 확정 가능한 최소 수준일 뿐, 최종 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 반대로 한에녹·유제돈·김정희·김현민은 말소기준일 이후 전입으로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 176,807,000원으로 감정가 360,830,640원의 49% 수준입니다. 그러나 배당모델에서 이미 김경숙 보증금 5,000,000원이 매수인에게 인수되므로 확인 가능한 최소 실질취득액은 181,807,000원입니다. 여기에 13명의 선순위 점유자 관련 인수액이 추가될 가능성이 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,275,298원 |
| 인수. 김경숙 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사노블캐피탈대부 | 1,500,000,000원 | 173,531,702원 |
| 3. 가압류 · 황소현 외 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 1,766,000,000원 중 채권자 배당액은 173,531,702원, 미배당은 1,592,468,298원입니다. 김경숙 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 보증금이 미상인 다른 선순위 점유자들의 잠재 인수액 역시 위 숫자에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 석남중학교 북서측 일대. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 서부여성회관역이 있고 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 대상에는 다가구주택, 주택, 주택 및 일부 근린생활시설 이용이 포함됩니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 면적 121.7㎡, 평지·세로장방형, 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,116,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제1종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 건물. 감정 대상 건물에는 1984년·1985년·1989년·1990년·1999년 사용승인 건물이 포함되며 기본적인 전기·급배수설비가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 13명부터 확인. 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금·확정일자가 미상인 13명의 임대차 내용이 핵심입니다. 보증금이 확인되기 전에는 총 인수액 산정이 불가능합니다.
- 김경숙 5,000,000원 인수 반영. 현재 배당모델상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수입니다. 입찰가와 별도로 취득비용에 더해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임미희는 2024.06.07, 윤민정은 2024.07.01 배당요구가 확인됩니다. 나머지 선순위 점유자는 배당요구 및 우선변제 관계를 개별 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 건물과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 최저가 49% 착시 경계. 2회 유찰 자체보다 매수인 인수액이 중요합니다. 알려진 5,000,000원 외 추가 보증금이 확인되면 실질취득액이 즉시 올라갑니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계와 배당요구 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 13명의 미상 보증금”
표면만 보면 감정가 360,830,640원이 두 번 유찰돼 176,807,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 김경숙 보증금 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 말소기준 이전에 전입한 또 다른 13명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 확인 가능한 최소 실질취득액은 181,807,000원이지만 이것이 최종 취득비용은 아닙니다. 선순위 점유자별 보증금이 밝혀질 때까지 총 인수액과 적정 입찰가가 결정되지 않는 사건입니다. 등기상 후순위 권리보다 점유관계가 훨씬 큰 변수이고, 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 권리 확인이 먼저, 입찰가격은 그 다음입니다.
