인천지방법원 2024타경522648. 인천 서구 석남동 건지로311번길 12의 연립·다세대 및 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 다가구주택, 주택, 일부 근린생활시설 이용이 함께 확인되고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기상 말소기준은 2023.03.10. 을구 9번 주식회사노블캐피탈대부 근저당권으로 채권최고액은 1,500,000,000원입니다.
등기부의 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준권리보다 앞선 점유·전입관계입니다. 특히 실제 임차인 18명 가운데 14명이 말소기준일보다 앞선 전입으로 표시되고, 그중 김경숙을 제외한 13명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경522648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 건지로311번길 12 · 석남동 564-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택, 주택 및 일부 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 석남동지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 493,897,470원 / 242,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 노블캐피탈대부 / 1,184,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 소유권은 2021.08.23. 석남동지역주택조합설립추진위원회로 이전됐고, 2023.03.10. 노블캐피탈대부가 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 2024.01.23. 황소현 외 채권자들의 266,000,000원 가압류, 2024.04.18. 임의경매개시결정, 2025.05.13. 인천광역시 서구 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 승계신고 1건
한국토지주택공사는 실제 임차인 한 명을 추가하는 것이 아니라 이명순 보증금 90,000,000원에 대한 대위·승계 신고로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 18명이며, 한국토지주택공사 90,000,000원을 별도의 신규 보증금으로 더하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수송 | 2015-07-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신영규 | 2017-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임미희 | 2018-04-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-06-07 | 해당 없음 |
| 이명순 | 2018-05-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 |
| 정명훈 | 2019-12-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정승호 | 2020-02-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이안호 | 2020-07-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민상 | 2021-05-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤민정 | 2021-10-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-07-01 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미희 | 2022-02-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 원명호 | 2023-01-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재우 | 2023-02-00 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경숙 | 2007-11-06 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 5,000,000원 |
| 한에녹 | 2023-04-25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제돈 | 2023-09-07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정희 | 2023-09-15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현민 | 2023-12-29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020-08-03 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 이명순 대위·승계 |
한국토지주택공사 90,000,000원은 이명순 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고로 별도 보증금에 합산하지 않습니다. 을구 10번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 조건이나, 현재 회차 배당가정에서는 90,000,000원 전액 배당으로 계산돼 잔액 인수가 발생하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%보다 권리비용을 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 242,010,000원으로 감정가 493,897,470원의 49% 수준입니다. 그러나 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 확인된 김경숙 보증금 5,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 247,010,000원이고, 선순위 전입자의 미상 보증금까지 확정돼야 최종 취득원가가 나옵니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 242,010,000원 | 5,000,000원 | 1,618,178,140원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 169,407,000원 | 5,000,000원 | 1,689,764,698원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 118,584,899원 | 5,000,000원 | 1,739,875,290원 |
유찰이 이어질수록 경매대금은 낮아지지만, 선순위 임차인의 미확정 보증금 위험까지 함께 낮아지는 것은 아닙니다. 이 물건에서는 최저가가 얼마까지 내려왔는지보다 각 선순위 점유자의 보증금·점유·전입·배당관계를 확정하는 일이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,140원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 이명순 대위·승계 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 인수. 김경숙 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 노블캐피탈대부 근저당 | 1,500,000,000원 | 147,821,860원 |
| 3. 가압류 · 황소현 외 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정상 한국토지주택공사 90,000,000원은 전액 배당되고, 김경숙의 5,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수합니다. 채권자 총 청구액 1,766,000,000원 중 근저당권자 등에게 배당되는 금액은 147,821,860원이며 미배당액은 1,618,178,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 ‘석남중학교’ 북서측 일대이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 해당 일대는 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택, 주택, 일부 근린생활시설 이용이 확인되며 사건은 연립/다세대 + 토지 일괄매각입니다.
- 토지. 면적 138.4㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·정방형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 1,252,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 물건조건. 위반건축물 표시는 없으며 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 13명의 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 최종 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 김경숙 인수 5,000,000원 반영. 2층동, 전입 2007.11.06., 보증금 5,000,000원·월세 400,000원이며 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
- LH 승계분 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 90,000,000원은 이명순 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 더하지 않습니다.
- LH 미배당 잔액 조건 확인. 을구 10번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당가정에서는 전액 배당됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 토지규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부를 입찰 전 실제 취득·이용계획과 대조해야 합니다.
- 가격판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차인의 미상 금액이 더 크다
이 사건은 감정가 493,897,470원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 242,010,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 커 보이지만, 실제 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준권리 이전 전입자가 다수이고, 김경숙 보증금 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 13명의 잠재 인수액은 아직 숫자로 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 확인되는 최소 실질취득액은 242,010,000원 + 5,000,000원 = 247,010,000원이지만, 이것을 최종 취득원가로 봐서는 안 됩니다. 한국토지주택공사의 90,000,000원은 이명순 보증금의 대위·승계분으로 현재 가정에서는 전액 배당되지만, 그 밖의 실제 임차인 위험은 별도로 남습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰할 수 없는 고위험 권리분석형 물건이며, 선순위 점유관계와 보증금이 모두 확정된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
