인천지방법원 2024타경522648. 인천 서구 석남동 563-34 소재 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태에는 다가구주택, 주택, 일부 근린생활시설이 포함되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 말소기준은 2023.03.10. 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권으로 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 이후 황소현 외 가압류와 현재 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되는 흐름이지만, 이 사건의 난도는 등기부보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유인에서 올라갑니다. 현황조사상 실제 점유인 18명 가운데 14명이 2023.03.10. 이전에 전입했고, 김경숙을 제외한 선순위 전입자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경522648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 563-34 · 인천광역시 서구 건지로311번길 9-1 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택·주택·일부 근린생활시설 이용 포함 |
| 소유자 | 석남동지역주택조합설립추진위원회 · 단독소유 |
| 토지 | 대 153.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,286,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 593,106,050원 / 290,622,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사노블캐피탈대부 / 1,184,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 앞선 점유는 별도
말소기준권리는 2023.03.10. 설정된 주식회사노블캐피탈대부 근저당권 1,500,000,000원입니다. 2024.01.23. 가압류 266,000,000원, 2024.04.18. 현재 임의경매개시결정, 2025.05.13. 인천광역시 서구 압류는 모두 기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유인 18명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 18명은 모두 실제 조사된 점유인입니다. 말소기준일은 2023.03.10.이며, 그보다 앞선 전입자는 14명입니다. 김경숙은 2007.11.06. 전입, 보증금 5,000,000원·월 400,000원으로 조사됐고 배당표에서는 보증금 전액 5,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
| 점유인 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명순 | 2018.05.11 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정승호 | 2020.02.12 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2022.02.21 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제돈 | 2023.09.07 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정희 | 2023.09.15 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원명호 | 2023.01.30 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미희 | 2022.02.22 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재우 | 2023.02 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한에녹 | 2023.04.25 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현민 | 2023.12.29 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경숙 · 2층동 | 2007.11.06 | 5,000,000원 / 400,000원 | — | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 신영규 | 2017.05.22 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임미희 | 2018.04.03 | — | 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민상 | 2021.05.10 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정명훈 | 2019.12.02 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수송 | 2015.07.27 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이안호 | 2020.07.09 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤민정 | 2021.10.22 | — | 2024.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 290,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,868,708원 |
| 인수 · 김경숙 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사노블캐피탈대부 | 1,500,000,000원 | 285,753,292원 |
| 3. 가압류 · 황소현 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,766,000,000원 중 285,753,292원이 배당되고, 미배당액은 1,480,246,708원입니다. 김경숙 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 석남중학교 북서측 일대이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 서부여성회관역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택, 주택, 주택 및 일부 근린생활시설 이용이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 153.1㎡, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며 도로에 접합니다.
- 매각형태. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 단순한 단일 공동주택 한 호와는 다른 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 13명의 보증금 확인. 김경숙 외 말소기준 이전 전입자의 보증금과 임대차 내용을 확인하지 못하면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임미희는 2024.06.07., 윤민정은 2024.07.01. 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 김경숙 인수 5,000,000원 반영. 현재 배당표에서는 대항력 있고 우선변제권이 없어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물까지 실제 매각대상과 점유구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼합 이용 확인. 감정평가에는 다가구주택·주택·일부 근린생활시설 이용이 함께 나타나므로 각 부분의 실제 이용과 명도 대상을 구분해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입 14명이 먼저다”
이 사건은 감정가 593,106,050원에서 최저가 290,622,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 말소기준 뒤의 등기는 정리되지만, 현황조사상 점유인 18명 가운데 14명이 말소기준 전에 전입했고, 김경숙을 제외한 13명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
김경숙의 보증금 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 더 중요한 것은 그 밖의 선순위 전입자들입니다. 이들의 임대차금액과 권리 상태가 확인되지 않는 한 현재 최저가를 기준으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 최저가 49%는 명확하지만, 최종 인수액은 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 선순위 점유관계 확인이 먼저인 사건입니다.
