인천지방법원 2024타경522648. 석남동 561-25 소재 연립·다세대 계열 건물과 토지를 일괄매각하는 사건이며 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 석남동지역주택조합설립추진위원회이고, 현재 경매의 말소기준은 2023.03.10 설정된 주식회사노블캐피탈대부의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류 266,000,000원, 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 18명이고, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 중복을 제거할 대상도 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 14명입니다. 김경숙은 2007.11.06 전입, 보증금 5,000,000원·월세 400,000원으로 확인되며 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 나머지 선순위 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심

말소기준인 노블캐피탈대부 근저당 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 같은 근저당권에는 2023.03.10 주식회사그린위치의 채권액 1,500,000,000원 질권, 2024.04.09 김희선 65,000,000원·김미진 60,000,000원의 근저당권부채권 질권도 등기되어 있습니다. 입찰 전에는 말소기준 근저당과 이 부기 권리들의 말소촉탁 범위를 원본 등기에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 18명

김경숙은 2층동 점유로 조사됐으며, 보증금 5,000,000원이 현재 배당추정에서 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 나머지 선순위 전입자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정하지 않았습니다.

② 가격 구조 — ‘감정가 49%’만 보면 안 되는 이유

현재 최저가는 208,456,000원으로 감정가 425,419,320원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 김경숙 보증금 5,000,000원이 별도로 인수되므로, 확인된 금액만 기준으로 한 최소 실질부담은 213,456,000원입니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자 13명의 보증금이 아직 숫자로 확정되지 않았다는 점입니다.

따라서 이 사건에서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 금물입니다. 먼저 선순위 전입 13명의 실제 보증금과 점유관계, 배당요구 및 확정일자를 확정해야 비로소 낙찰가 상한을 계산할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,456,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,766,000,000원 중 예상배당은 204,737,616원이고, 미배당액은 1,561,262,384원입니다. 매각대금 대부분이 말소기준 근저당권자에게 돌아가며 소유자 잔여는 0원입니다. 김경숙 보증금 5,000,000원은 배당받지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자들의 미확인 보증금도 이 배당표의 인수액에는 숫자로 포함되어 있지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석남중학교 북서측 일대에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지. 해당 토지는 117.3㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
• 이용·구조. 감정평가에는 다가구주택·주택·일부 근린생활시설 이용이 기재되어 있으며, 사용승인 시점도 1984년·1985년·1989년·1990년·1999년 건물이 함께 기재돼 있습니다.
• 환금성. 단일 아파트 호수와 달리 연립/다세대 + 토지의 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함됩니다. 다수 임차인의 점유관계까지 얽혀 있어 매수층이 제한될 수 있는 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 13명의 보증금부터 확정. 김경숙 외 말소기준 전 전입자들의 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유부분 특정. 실제 임차인 18명이 등장하므로 각 사람이 건물의 어느 부분을 점유하는지 확인해야 명도비용과 인수 범위를 계산할 수 있습니다.
• 김경숙 5,000,000원 반영. 현재 배당추정상 김경숙의 보증금은 우선변제 없이 전액 매수인 인수입니다. 입찰가 계산에서 별도 비용으로 빼야 합니다.
• 근저당권부채권 질권 확인. 주식회사그린위치·김희선·김미진의 질권 등기가 있으므로 말소기준 근저당과 함께 정리되는 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 경계·구조·사용상태를 현장에서 확인하고 감정평가 대상과 일치시키는 작업이 필요합니다.
• 49% 숫자에 선입찰 금지. 선순위 임차보증금이 확정되기 전에는 최저가 208,456,000원을 시세 대비 할인으로 해석하지 말고 실질취득가 산정을 보류하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 14명의 선순위 전입이 먼저다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 425,419,320원짜리 물건이 두 번 유찰되어 208,456,000원까지 내려온 사례입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “반값이라 싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 확정할 수 없다”입니다. 김경숙의 보증금 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산되어 최소 실질부담이 213,456,000원이고, 그 밖에도 말소기준 전 전입자 13명의 보증금이 확인되지 않았습니다.

등기부 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 임차관계는 다릅니다. 선순위 임차보증금이 크면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 총부담이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 연립/다세대 + 토지 일괄매각, 제시외 건물, 다수 점유자라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리확인 전에는 D등급의 고위험 검토 대상으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 14명의 선순위 전입자 중 실제로 얼마를 인수하게 되는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.