인천지방법원 2025타경505312. 인천 서구 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 202-1호의 근린시설입니다. 감정가는 171,000,000원인데 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 28,740,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2024년 3월 28일 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,614,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심 위험은 등기상 인수권리보다 현황과 환금성에 있습니다. 매각물건명세서에는 내부 벽체와 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄해 한 호실로 이루어져 있으며, 인테리어 공사를 하다가 중단된 상태라고 기재돼 있습니다. 각 호실의 위치와 면적은 도면으로 특정할 수 있고 원상회복이 용이하며 비용도 크지 않을 것으로 판단돼 각 호별 독립성은 인정됐지만, 실제 사용·재매각 관점에서는 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505312 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 983, 2층202-1호 (원당동,이안테라디움검단101,주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 인테리어 공사중 작업중단상태 |
| 소유자 | 최연리 · 단독소유 |
| 등기상 거래가액 | 745,699,778원 (2024.03.14 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 28,740,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,372,579,807원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.28 근저당
2024년 2월 13일 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024년 3월 28일 주식회사그라운드케이로 소유권이 귀속된 뒤 같은 날 최연리에게 소유권이 이전되고, 이어 수원화성오산축산업협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 제203호와 제204호를 공동담보로 두고 있으며 채권최고액은 1,614,000,000원입니다.
② 가격·환금성 — 16.81%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 28,740,000원은 감정가 171,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
오히려 5회 유찰이라는 경매 진행 이력 자체와 현황을 함께 봐야 합니다. 이 물건은 내부 벽체와 출입문이 철거되고 인근 호수와 한 호실처럼 이루어진 상태에서 인테리어 공사가 중단됐습니다. 각 구분소유 물건의 독립성은 인정됐지만, 근린시설의 실제 영업·임대·재매각 가능성은 현장 상태와 주변 상권 수요를 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 917,320원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,614,000,000원 | 27,822,680원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,586,177,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,740,000원 가정 시 집행비용 917,320원을 제외한 27,822,680원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,586,177,320원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수가 아니라 근저당권자의 미회수분이며, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 감정가 17% | 28,740,000원 | 27,822,680원 | 1,586,177,320원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 20,118,000원 | 19,355,876원 | 1,594,644,124원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 14,082,600원 | 13,429,113원 | 1,600,570,887원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 1,372,579,807원은 전액 충족되지 않습니다. 6회 또는 7회 유찰까지 내려가더라도 예상 매수인 인수는 각 0원이지만, 이는 어디까지나 권리 인수 문제입니다. 매각가격 하락 자체가 근린시설의 시장가치나 환금성을 보장하는 것은 아닙니다.
⑤ 현황 리스크 — 한 호실처럼 합쳐진 공사중단 상태
다만 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 전유부분의 위치와 면적도 도면 등으로 특정할 수 있어, 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단된다는 내용에 따라 각 호별 독립성은 인정됐습니다. 현장에는 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정상 근린생활시설이며, 현황은 인테리어 공사 작업중단 상태입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 소재 아라역사거리 서측 인근으로, 상업업무용·아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측과 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,645,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 현재 최저가가 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 경계 확인. 202-1호의 전유부분 위치·면적·통로를 도면과 현장에서 직접 맞춰보고 인근 호수와 합쳐진 현재 구조를 확인해야 합니다.
- 원상회복 범위 확인. 독립성은 인정됐지만 내부 벽체·출입문 철거 및 공사중단 상태이므로 실제 원상회복 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당은 제203호와 제204호를 공동담보로 두고 있으므로 관련 매각·배당 진행도 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 사용관계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰 상태입니다. 가격 하락만 보지 말고 공사중단 현황과 근린시설의 실제 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현황과 환금성
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2024.03.28 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 “인수 0원이라 안전한 저가 물건”으로만 보면 핵심을 놓칩니다.
현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 이미 5회 유찰됐고, 내부 벽체·출입문이 철거돼 인근 호수와 한 호실처럼 구성된 채 인테리어 공사가 중단돼 있습니다. 각 호별 독립성은 인정됐어도 근린시설의 실사용·임대·재매각 가능성은 별도의 문제입니다. 더구나 최근 실거래 비교값이 없어 현재 28,740,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장 확인은 필수. 이 사건은 할인율보다 공사중단 상태와 근린시설의 실제 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
