인천지방법원 2025타경505312. 인천 서구 원당동 이안테라디움검단101의 2층 203-3호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최연리이며, 2024년 3월 28일 소유권이전과 동시에 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,614,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 1월 24일 같은 조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각이 완료되면 근저당권과 경매개시결정은 모두 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 단순하지만, 이 물건의 판단 포인트는 등기부 밖의 현황입니다. 내부 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호수와 일괄하여 한 호실처럼 구성돼 있고, 근린생활시설 인테리어 공사도 중단된 상태입니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 도면 등으로 특정할 수 있고 원상회복도 용이하며 비용이 크지 않을 것으로 판단돼 독립성은 인정됐지만, 실제 입찰 전에는 출입 동선·경계·설비 분리 상태를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 983, 2층 203-3호 (원당동, 이안테라디움검단101, 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 인테리어 공사중 작업중단 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 2층 |
| 소유자 | 최연리 (2024.03.28. 소유권이전 · 등기 기재 거래가액 819,806,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,372,579,807원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024년 3월 28일 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 193,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,339,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%이고, 예상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 매수인 실질취득액도 46,339,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 46,339,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,437,299원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,706,109원 | 11.76% | 0원 |
다만 감정가는 매매시세 그 자체가 아닙니다. 특히 근린시설은 호별 위치, 전용면적, 가시성, 출입구, 업종 제한, 임대수익과 공실 상태에 따라 가격 편차가 큽니다. 여기에 본건은 통합 사용과 공사중단 상태까지 겹쳐 있습니다. 따라서 감정가 대비 76% 할인됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 되며, 정상적인 독립 호실로 복구한 뒤의 임대료·공실률·매매사례를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,234,102원 | - |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,614,000,000원 | 45,104,898원 | 1,568,895,102원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 45,104,898원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 1,568,895,102원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 평가됐으나 현황은 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 내부 벽체와 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실처럼 구성돼 있습니다.
- 독립성. 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 표시돼 있고, 도면으로 각 구분소유 물건의 통로, 위치와 면적을 특정할 수 있어 독립성이 인정됐습니다. 원상회복이 용이하고 비용도 크지 않을 것으로 판단됐습니다.
- 입지. 아라역사거리 서측 인근으로 상업업무용 시설, 아파트단지, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 남측과 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다. 성장관리권역, 택지개발지구, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 철거·통합 사용 현황은 공부상 독립성과 별도로 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장 출입 제한 현수막이 확인됩니다. 실제 점유자, 사업자등록, 전입세대 및 임차권·배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 호실 경계 확인. 바닥의 호별 표기, 집합건축물대장 도면, 감정평가서 도면을 현장과 비교해 203-3호의 위치와 통로를 확인하세요.
- 원상회복 범위 확인. 철거된 벽체와 출입문, 전기·급배수·소방·냉난방 설비가 호별로 독립 가능한지 확인하고 복구 견적을 응찰가에서 차감하세요.
- 공동담보 확인. 202호와 204호의 경매 진행 및 배당관계를 함께 확인해 실제 근저당 배당 구조를 점검하세요.
- 상권·임대수익 확인. 근린시설은 감정가 할인율보다 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 업종 수요와 재매각 가능성이 중요합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 네 차례 유찰 원인이 단순 가격인지, 점유·출입·호실 특정·공사중단 문제인지 현장과 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장과 매각기일의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 근린시설이라는 용도, 4회 유찰, 인근 호수와의 통합 사용, 내부 벽체·출입문 철거, 인테리어 공사중단과 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
현재 최저가 46,339,000원은 감정가의 24.01%지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 승부처는 203-3호를 독립 호실로 확보·복구하는 데 필요한 비용과 시간, 점유 해소 가능성, 임대수익과 재매각성입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 현장 확인 전 보류입니다.
