인천지방법원 2025타경505312. 이 물건은 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 203-1호의 근린생활시설입니다. 등기상 최연리 소유이며, 2024.03.28. 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,614,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.01.24. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 최저매각가는 32,437,000원으로 감정가 193,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계 자체보다 더 중요한 것은 물건의 이용상태와 환금성입니다. 매각물건명세서에는 내부 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호수와 일괄해 하나의 호실처럼 이루어져 있고, 인테리어 공사를 하던 중 작업이 중단된 상태라고 적혀 있습니다. 다만 각 호별 표기가 바닥에 표시돼 있고, 도면으로 통로·전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있어 각 호별 독립성은 인정되며, 원상회복이 용이하고 비용도 크지 않을 것으로 판단된다는 감정 의견이 함께 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 983, 2층203-1호 (원당동, 이안테라디움검단101, 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 감정평가 이용상태는 근린생활시설 · 현황 인테리어 공사중 작업중단 |
| 소유자 | 최연리 · 2024.03.28. 소유권이전 · 등기 거래가액 819,806,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 32,437,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,372,579,807원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.28. 근저당권 · 채권최고액 1,614,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
2024.02.13. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.03.28. 신탁재산 귀속을 거쳐 최연리에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 현재 호실 외에 같은 건물 제2층 제202호·제204호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
확인된 임차인은 0명이며 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 확인되지는 않습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서 근저당권자에게 배당되는 금액은 31,453,134원에 불과하고 미배당액은 1,582,546,866원이지만, 이 미배당액은 채권자의 미회수 채권이지 매수인이 떠안는 인수금이 아닙니다. 매수인 인수액은 배당자료상 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 17%보다 ‘5회 유찰’의 의미가 더 중요
현재 회차는 5회 유찰 뒤 최저가가 32,437,000원까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오상 6회 유찰 시 22,705,900원, 7회 유찰 시 15,894,129원으로 낮아집니다. 다만 이 사건은 근린생활시설이고, 내부가 인근 호실과 일괄 사용되도록 벽체·출입문이 철거된 뒤 공사가 중단된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32,437,000원 | 31,453,134원 | 1,582,546,866원 |
| 6회 유찰 시 | 22,705,900원 | 21,897,194원 | 1,592,102,806원 |
| 7회 유찰 시 | 15,894,129원 | 15,208,035원 | 1,598,791,965원 |
③ 예상배당표 (매각가 32,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 983,866원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,614,000,000원 | 31,453,134원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권최고액 1,614,000,000원 중 31,453,134원이 배당되고 1,582,546,866원이 미배당으로 남습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 인테리어 공사 작업중단 상태입니다. 주거용 물건으로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 ‘아라역사거리’ 서측 인근이며, 주변에는 상업업무용 시설·아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 현황 독립성. 내부 벽체 및 출입문이 철거돼 인근 호수와 한 공간으로 사용됐지만, 각 호별 표기와 도면을 통해 전유부분 위치·면적을 특정할 수 있어 각 호별 독립성이 인정된다는 감정 의견입니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린생활시설이라는 사실 자체가 응찰 수요의 제한 가능성을 보여줍니다. 감정가 대비 낮은 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원상회복 범위. 203-1호와 인근 호수 사이 철거된 벽체·출입문의 실제 복구 범위와 공사비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 구분 독립성 확인. 감정평가서는 도면으로 각 전유부분을 특정할 수 있고 원상회복이 용이하다고 판단했지만, 입찰 전 현황과 집합건축물대장·도면을 직접 대조해야 합니다.
- 점유·출입 상태. 현장에는 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 있다고 기재돼 있습니다. 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입 또는 사업자 관련 점유관계를 원본 기준으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 제202호·제204호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 공동담보 물건의 진행상황과 배당관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 상한 설정. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 근린생활시설의 실제 임대수요·공실·복구비를 반영한 별도 수익성 검토 없이 ‘감정가 대비 싸다’고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “현황·환금성 할인”을 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.03.28. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 32,437,000원에 받는다면 권리인수 기준 실질취득액도 같은 금액입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 근린생활시설이고, 이미 5회 유찰됐으며, 내부 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호수와 일괄 사용되다가 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 감정평가서는 각 호 독립성과 원상회복 가능성을 인정했지만, 실제 비용·점유·임대수요·재매각 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 환금성과 현황은 단순하지 않은 물건. 감정가의 16.81%라는 할인율보다 그 이유를 먼저 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
