인천지방법원 2025타경505312. 인천 서구 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 203-2호 근린시설입니다. 권리의 출발점은 2024년 3월 28일 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,614,000,000원입니다. 이 근저당은 제202호·제204호와 공동담보로 설정돼 있으며, 본건에서는 말소기준권리로 작동합니다. 이후 2025년 1월 24일 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 이 물건의 중심 위험은 등기상 인수권리보다 4회 유찰된 가격의 원인과 내부 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 983, 2층 203-2호 (원당동, 이안테라디움검단101, 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 인테리어 공사 중 작업 중단 상태 |
| 소유자 | 최연리 (단독소유 · 등기상 거래가액 819,806,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,372,579,807원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.28. 근저당권 · 채권최고액 1,614,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 공동담보는 소멸
2024년 3월 28일 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 제202호·제204호와 공동담보로 묶여 있으나, 매각으로 근저당권 자체는 소멸하고 부족액을 매수인이 승계하지 않습니다. 2025년 1월 24일의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 46,339,000원으로 감정가 193,000,000원보다 146,661,000원 낮고, 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 물건 또는 인근 유사 근린시설의 실거래 비교가 없으므로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
오히려 4회 연속 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장의 응찰 의사 사이에 큰 간극이 있음을 보여줍니다. 근린시설이라는 용도, 벽체·출입문 철거, 인근 호수와의 통합 사용, 인테리어 공사 중단 상태가 응찰자의 복구비·사용성·환금성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 46,339,000원 | 45,104,898원 | 1,568,895,102원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 32,437,299원 | 31,453,428원 | 1,582,546,572원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 22,706,109원 | 21,897,399원 | 1,592,102,601원 |
③ 내부 통합 상태 — 독립성은 인정됐지만 현장비용 확인
매각물건명세서에는 내부 벽체와 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실처럼 구성됐으며, 인테리어 공사 도중 작업이 중단된 상태라고 기재돼 있습니다. 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있습니다.
다만 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고, 각 전유부분의 위치와 면적을 도면 등으로 특정할 수 있어 각 호별 독립성은 인정됐습니다. 원상회복이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 판단됐다는 내용도 포함돼 있습니다. 법률상 독립성이 인정됐다는 점과 실제 영업 가능한 상태로 복구하는 문제는 별개이므로 현장 견적 확인이 필요합니다.
- 도면으로 전유부분 위치·면적 특정 가능
- 각 구분소유 물건별 통로 확인
- 각 호별 독립성 인정
- 원상회복이 용이하다고 판단
- 철거된 벽체·출입문 복구 범위
- 중단된 인테리어 공사의 잔존 상태
- 인근 호수와 설비가 연결됐는지 여부
- 실제 출입·점유 및 인도 가능 여부
④ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,102원 |
| 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,614,000,000원 | 45,104,898원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,568,895,102원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.7%로 추정한 금액입니다. 근저당권자는 전액을 배당받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 ‘아라역사거리’ 서측 인근으로, 주위에 상업업무용 시설, 아파트단지, 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측과 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기와 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았으나, 현황은 인테리어 공사 중 작업이 중단된 근린생활시설입니다.
- 환금성. 근린시설은 내부 상태와 실제 영업 가능성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 본건은 4회 유찰됐으므로 매매가뿐 아니라 임대수요와 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 조사. 감정가 할인율이 아닌 동일 건물·인근 유사 근린시설의 최근 매매가, 보증금, 임대료와 공실 기간을 기준으로 적정가를 계산하세요.
- 원상회복 견적. 철거된 벽체와 출입문, 중단된 인테리어, 전기·급배수·소방설비의 분리 여부를 확인하고 복구비를 총취득비용에 포함하세요.
- 호실 경계 확인. 바닥 표기와 도면을 대조해 203-2호의 위치·통로·전유부분을 현장에서 특정하고 인근 호수와의 경계를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현수막 설치 상태, 출입 가능 여부, 실제 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 제202호·제204호와의 공동담보 관계 및 각 물건의 매각 진행 상황을 등기부와 사건기록에서 함께 대조하세요.
- 공용비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담금, 전기·수도 사용 중단 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 도면을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증 전이다
본건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 구조는 단순합니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔고 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 벽체·출입문 철거, 인근 호수와의 통합, 인테리어 공사 중단, 임대관계 미상이라는 현황 변수가 겹칩니다.
감정평가에서는 각 호실의 독립성과 원상회복 가능성을 인정했지만, 실제 취득 판단에서는 복구공사, 점유 정리, 공실 기간과 재임대 가능성까지 비용으로 계산해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 현황은 검증 전. 이 물건의 승부처는 46,339,000원이라는 최저가가 아니라, 모든 복구·운영비를 더한 총취득비용이 실제 근린시설 가치보다 낮은지에 있습니다.
