인천지방법원 2025타경505312. 인천 서구 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 202-2호의 근린시설입니다. 소유자 최연리는 2024.03.28 소유권을 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,614,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.01.24 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 근저당은 202호·203호·204호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
권리 구조만 보면 현재 확인되는 핵심은 단순합니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당모형에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 물건은 권리보다 현황과 점유 확인이 더 중요합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 내부는 인근 호수들과 한 호실처럼 사용하기 위해 벽체와 출입문을 철거한 뒤 인테리어 공사를 하다가 중단된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505312 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 983, 2층202-2호 (원당동, 이안테라디움검단101, 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 · 현황 인테리어 공사중 작업중단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상12층 · 2층 소재 |
| 소유자 | 최연리 · 2024.03.28 소유권이전 · 거래가액 745,699,778원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 28,740,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,372,579,807원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.28 근저당
말소기준권리는 2024.03.28 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,614,000,000원이며 채무자는 최연리입니다. 이후 2025.01.24 같은 조합의 임의경매개시결정이 기입됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 신고 내역보다 ‘미상’ 표시가 중요하다
현재 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정요항표에는 “임대관계 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나 점유 문제까지 해소됐다고 볼 단계는 아닙니다. 특히 현장에는 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 있다고 감정평가서에 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 큽니다.
③ 현황 리스크 — 벽체·출입문 철거 후 공사 중단
매각물건명세서 비고에 따르면 내부 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호수와 일괄하여 한 호실처럼 구성돼 있으며, 인테리어 공사를 하던 중 작업이 중단된 상태입니다. 다만 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 표시돼 있고, 도면을 통해 각 구분소유 물건별 통로와 전유부분의 위치·면적을 특정할 수 있어 각 호별 독립성은 인정된다고 기재돼 있습니다.
④ 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 실거래 기준은 없다
감정가는 171,000,000원이고 현재 최저매각가는 28,740,000원입니다. 5회 유찰을 거치면서 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에는 6회 유찰 시 20,118,000원, 7회 유찰 시 14,082,600원이 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 28,740,000원 | 16.81% | 1,586,177,320원 |
| 6회 유찰 시 | 20,118,000원 | 11.76% | 1,594,644,124원 |
| 7회 유찰 시 | 14,082,600원 | 8.24% | 1,600,570,887원 |
여기서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 5회 유찰이라는 사실 자체가 현재 조건에서 반복적으로 응찰을 끌어내지 못했다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 917,320원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,614,000,000원 | 27,822,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 917,320원을 제외한 27,822,680원이 근저당권자에게 배당되고, 배당모형상 미배당액은 1,586,177,320원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 ‘아라역사거리’ 서측 인근으로, 주변에는 상업업무용 시설·아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남측과 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 광로3류·중로2류·보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·가로장방형이며 토지면적은 2,081.0㎡, 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 직접 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막도 기재돼 있으므로 실제 사용·점유관계를 확인해야 합니다.
- 202-2호 경계 확인. 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호수와 일괄 사용하도록 공사된 상태입니다. 바닥 표기와 도면상의 전유부분 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공사중단 상태 확인. 인테리어 작업이 중단된 상태이므로 잔여 공사 범위와 원상회복 범위를 실제 현황 기준으로 점검해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당은 202호·203호·204호 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액을 이 한 호실의 개별 부담액처럼 해석하지 않아야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 ‘시세 대비 저가’로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 것으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 171,000,000원이 5회 유찰돼 28,740,000원, 즉 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없는 근린시설에서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단하는 것은 위험합니다. 더구나 내부 벽체·출입문이 철거된 채 공사가 중단됐고, 감정요항표상 임대관계도 미상입니다.
등기상으로는 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고 현재 배당모형상 인수액이 0원이라는 점이 긍정적입니다. 반면 5회 유찰·공사중단·점유관계 확인 필요· 공동담보라는 요소가 동시에 존재합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 202-2호의 실제 경계·점유·공사 상태를 확인한 뒤 그 상태에서 28,740,000원이 적정한지 판단하는 것입니다.
