인천지방법원 2025타경505312. 인천 서구 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 202-3호의 근린시설입니다. 소유자 최연리는 2024년 3월 소유권을 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 1,614,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 203호·204호와 공동담보로 잡혀 있으며, 2025년 1월 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 상태와 환금성입니다. 매각물건명세서에는 내부 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호수와 일괄해 한 호실처럼 구성돼 있고, 인테리어 공사 중 작업이 중단된 상태라고 적혀 있습니다. 각 호의 위치와 면적은 도면으로 특정할 수 있어 독립성이 인정되고 원상회복이 용이하며 비용이 크지 않을 것으로 판단된다는 내용도 있지만, 현장 상태를 직접 확인하지 않고 최저가 숫자만으로 접근하기에는 위험요인이 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 소멸

말소기준은 2024.03.28 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,614,000,000원이고, 203호·204호와 공동담보입니다. 이후 2025.01.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 표기는 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.

② 가격 판단 — 5회 유찰보다 중요한 ‘시세 부재’

감정가는 171,000,000원, 현재 최저매각가는 28,740,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 17%까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”라고 평가할 근거가 없습니다.

특히 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 내부 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호실과 연결된 상태에서 인테리어 공사가 중단됐습니다. 이런 상업용 부동산은 개별 호실의 위치, 실제 독립 사용 가능성, 공사 상태, 임대수요에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있으므로 반복 유찰 자체가 가격 메리트의 증거가 되지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,740,000원 가정)

현재 회차 매각가 28,740,000원 가정 시 근저당권자 예상배당은 27,822,680원, 미배당은 1,586,177,320원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원

이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당이 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 근저당 미배당액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 입찰 판단의 핵심은 권리 인수액이 아니라 실제 물건 가치와 사용·복구 가능성입니다.

⑤ 현황 — 한 호실처럼 합쳐진 공사중단 상태

• 내부 상태. 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄해 한 호실로 이루어진 상태에서 인테리어 공사가 중단됐습니다.
• 구분소유 독립성. 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있고, 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되며 전유부분 위치·면적을 도면 등에 의해 특정할 수 있어 독립성이 인정됐습니다.
• 원상회복. 매각물건명세서에는 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단된다는 내용이 있습니다.
• 현장 출입. 현장에는 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 있습니다.
• 임대관계. 확인된 임차인 표기는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 원당동 소재 ‘아라역사거리’ 서측 인근. 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외 도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
• 공시지가. 3,645,000원/㎡.
• 위반 여부. 위반건축물 표기는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 착시 금지. 5회 유찰·최저가 28,740,000원이라는 숫자만 보고 저가라고 판단하지 마십시오. 비교 실거래 자료가 없습니다.
• 호실 경계 확인. 202-3호의 전유부분 위치·면적과 현장 바닥표기, 도면상 통로를 직접 대조해야 합니다.
• 복구범위 확인. 벽체·출입문 철거와 공사중단 상태이므로 독립 영업을 위해 필요한 현 상태와 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 표기는 없지만 임대관계 미상이고 외부인 출입을 막는 현수막이 있어 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당은 203호·204호와 공동담보입니다. 공동담보 관계와 각 물건의 경매 진행상황을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 숫자만 보면 안 된다”

이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.28 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 5회 유찰, 근린시설이라는 용도, 내부 벽체·출입문 철거, 인근 호실과의 일괄 사용, 인테리어 공사중단 상태가 동시에 존재합니다.

최저가는 감정가 171,000,000원에서 28,740,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없는 만큼 이를 곧바로 “싼 가격”으로 읽어서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 하지만 물건가치 판단은 현장확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 반복 유찰의 숫자보다 202-3호가 실제로 얼마의 비용과 절차로 독립적인 근린생활시설로 활용될 수 있는지를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.