인천지방법원 2025타경505312. 대상은 인천 서구 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 202-4호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설이며, 현황은 인테리어 공사를 진행하다 작업이 중단된 상태입니다. 감정가 171,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,740,000원입니다.

등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 소유자는 최연리, 2024.03.28. 접수된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025.01.24. 같은 조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

다만 권리의 단순함이 곧 물건의 단순함을 뜻하지는 않습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 내부 벽체와 출입문이 철거돼 인근 호수와 일괄하여 한 호실처럼 이루어진 상태이고, 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 표시돼 있습니다. 감정평가에서는 각 구분소유 물건별 통로와 전유부분의 위치·면적을 도면으로 특정할 수 있고 원상회복이 용이하며 비용도 크지 않을 것으로 판단해 각 호별 독립성을 인정했습니다. 이 물건은 등기보다 현장 상태 확인이 더 중요한 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음

말소기준은 2024.03.28. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,614,000,000원이며 203호·204호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 2025.01.24. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 28,740,000원으로 감정가 171,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 물건은 내부 구획이 철거돼 인근 호수와 일괄된 상태이고 인테리어 공사가 중단돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 적정 매수가를 판단해서는 안 됩니다.

특히 주변 실거래와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 비율만 낮다는 이유로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”라고 평가하지 않습니다. 5회까지 유찰됐다는 사실 자체가 현재 상태와 수요, 환금성 등을 보수적으로 검토해야 한다는 신호로 보는 편이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,740,000원 가정)

현재 최저가 28,740,000원 가정 시 집행비용 917,320원을 제외한 27,822,680원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,586,177,320원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 현황 리스크 — 이 물건의 핵심

• 내부 벽체·출입문 철거. 인근 호수와 일괄하여 한 호실처럼 이루어진 상태입니다.
• 공사중단. 근린생활시설로 이용되는 물건이나 현재 인테리어 공사를 진행하다 작업이 중단돼 있습니다.
• 호실 표기. 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있는 것으로 기재돼 있습니다.
• 독립성 인정. 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 전유부분의 위치와 면적을 도면 등으로 특정할 수 있어 각 호별 독립성이 인정됐습니다.
• 원상회복 판단. 감정평가에서는 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단했습니다.
• 현장 접근. 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 있는 것으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 원당동 소재 아라역사거리 서측 인근이며, 주위에는 상업업무용 시설·아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 2,081.0㎡, 공시지가 3,645,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 구획 확인. 202-4호의 실제 위치·면적·진입 동선과 인근 호수 사이 철거 상태를 도면과 현장에서 직접 대조해야 합니다.
• 복구 범위 확인. 감정평가에서는 원상회복이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 판단했지만, 실제 공사 범위와 현재 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 소유자 설치 현수막이 있어 실제 사용·점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당 공동담보로 기재된 203호·204호와의 관계, 배당 및 경매 진행 범위를 원본 등기와 사건기록에서 대조해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 근린시설 수요와 현황 복구 후 사용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 20,118,000원, 7회 유찰 시 14,082,600원으로 내려가지만 낮은 가격 자체가 환금성과 사업성을 보장하지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2024.03.28. 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 현황입니다. 이미 5회 유찰돼 최저가가 28,740,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 내부 벽체와 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄된 상태에서 공사가 중단됐습니다. 각 호실 독립성은 인정됐고 원상회복도 용이한 것으로 평가됐지만, 실사용·복구·점유·상업성까지 직접 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.

권리상 인수 0원은 장점, 5회 유찰과 공사중단 현황은 경고. 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 “현재 상태에서 얼마를 더 들여 어떤 근린시설로 되살릴 수 있는가”가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.