광주지방법원 2025타경50455. 해남읍 성내리 33-9, 도로명 군청길 1에 위치한 101스퀘어 내 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 일반음식점·사무소·학원·스터디카페 등이 기재되어 있고, 등기상 소유자는 주식회사금상입니다. 말소기준권리는 2018.04.25 설정된 비아신용협동조합 근저당권 3,250,000,000원이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부만 보면 단순해 보여도 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 강영미·윤민철·김두환·이수화·민찬혁·(재)해남문화관광재단이 확인됩니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 5명의 합계는 180,000,000원이고 민찬혁의 보증금은 미상입니다. 무엇보다 6명 모두 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 101호 · 도로명 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설(제2종근린생활시설) · 일반음식점·사무소·학원·스터디카페 등 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 253,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아 신용협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 아직 미상
말소기준은 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당권입니다. 2023년 이후 진보종합건설 주식회사 가압류, 광주광역시 서구 압류, 서형숙 가압류, 해남군 압류, 조봉주 가압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.08.16 재산보전처분은 2025.02.24 말소됐습니다.
2026.03.10에는 기존 2018년 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 새 근저당이 설정된 것이 아니라 기존 근저당권의 이전이므로 권리분석의 기준일은 그대로 2018.04.25입니다. 또한 근저당권에는 공동담보목록 제2018-88호가 기재되어 있어, 실제 채권 잔액과 다른 공동담보물의 변제·배당 관계도 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영미 | 주거 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤민철 | 사무실 | 15,000,000원 | 330,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김두환 | 학원 | 25,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.18 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 민찬혁 | 사무실 | 미상 | 500,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 사무실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금이 확인되는 임차인은 5명으로 합계 180,000,000원이며, 민찬혁은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 김두환과 이수화는 각각 2025.07.18, 2025.08.04 배당요구 사실이 있으나 확정일자와 대항력 판정이 미상이라 우선변제권의 최종 순위 역시 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 그대로 6명입니다.
② 가격 구조 — 56% 할인율보다 실질취득가 확인이 먼저
현재 최저매각가는 253,680,000원으로 감정가 453,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 177,576,000원, 4회 유찰 시 124,303,199원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 모델 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 253,680,000원 | 4,363,971,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 177,576,000원 | 4,439,010,064원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 124,303,199원 | 4,491,537,046원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 253,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,351,520원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 249,328,480원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서형숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 253,680,000원에서는 집행비용 4,351,520원을 제외한 249,328,480원이 근저당권자에게 배당되고 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 전체 미배당은 4,363,971,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모델상 매수인 인수는 0원이지만 임차인 대항력 미상 위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근의 제2종근린생활시설로, 주위에 근린생활시설·시장·관공서·학교·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 상업지역 내에 위치하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물로, 위생·급배수설비, 공용화장실, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정서에는 일반음식점·사무소·학원(부속 자습실)·스터디카페 등 복수의 상업용 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 하자. 전용부분과 공용부분의 벽체·천장 등에 뒤틀림 및 누수가 진행 중인 것으로 조사됐으며, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수도 있습니다.
- 공부상. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 선순위 여부 확인. 각 임차인의 전입신고일·점유 개시시점·확정일자를 원본으로 확인해 2018.04.25 말소기준권리와 선후를 확정해야 합니다.
- 민찬혁 보증금 확인. 월차임 500,000원은 확인되지만 보증금은 미상입니다. 실질취득비용 산정 전에 반드시 보완해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김두환은 2025.07.18, 이수화는 2025.08.04 배당요구 사실이 있으나 나머지 임차인의 배당요구 여부와 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2018-88호가 기재돼 있습니다. 다른 공동담보물의 변제·배당 관계와 실제 잔존채권을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.10 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 현재 채권자 지위와 채권신고 내용을 원본과 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 광주광역시 서구 및 해남군 압류가 있으므로 당해세·법정기일에 따른 실제 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 누수·뒤틀림 실사. 전용·공용부분 하자와 안전진단 필요 여부, 예상 보수범위를 현장에서 확인한 뒤 입찰가에 반영해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 현재 최저가 253,680,000원을 최종 취득비용으로 보지 말고, 임차인 인수 여부와 보수부담을 확정한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “56%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수할지”가 먼저
이 사건은 등기부만 보면 2018년 근저당권 이후의 권리가 매각으로 정리되는 전형적인 소멸형입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 임차인 6명 전부의 대항력이 미상이고, 확인된 보증금만 180,000,000원이며 한 명은 보증금 자체가 미상입니다. 배당표에 나타난 매수인 인수 0원만 보고 실질취득가를 253,680,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
여기에 건물 벽체·천장의 뒤틀림과 누수 진행까지 조사돼 안전진단과 보수공사 가능성이 있습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔지만, 현재 자료만으로는 시세 대비 가격 메리트를 확인할 근거보다 임차인 권리와 시설하자를 먼저 확정해야 할 필요성이 더 큽니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차인 존재 여부와 실제 인수금액, 그리고 보수범위입니다. 따라서 현 단계 평가는 입찰 전 추가 확인이 필수인 고위험 확인형에 가깝습니다.
