광주지방법원 2025타경50455. 해남군청 남서측 인근, 해남읍 군청길 1에 위치한 6층 규모 근린생활시설 건물의 5층 503호입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이며, 2018년 설정된 비아신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등이 이어졌고, 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

감정가에 비해 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 임차인별 사업자등록·점유개시일·확정일자와 배당관계가 확인되지 않았으며, 매각물건명세서에는 인접 호실과의 연결 구조 및 누수·뒤틀림 문제가 기재되어 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 판단을 보류해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 별개

2018.04.25 설정된 비아신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원으로, 이번 경매물건의 감정가를 크게 웃돕니다. 이후 진보종합건설 주식회사, 브이씨앤텍 주식회사, 조봉주의 가압류 및 지방자치단체 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2026.03.10에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정되었다는 의미는 아닙니다. 말소기준 근저당권에 종속된 이전 등기의 처리도 매각 후 등기 정리 과정에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 가능·미상

현황조사 및 매각물건명세서 등에 임차·점유 관련 7건이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 내역은 없으나, 각 점유자의 구체적인 호실 및 점유 범위가 모두 확정된 것은 아닙니다. 감정평가에는 건물 내 여러 호실의 이용상태가 함께 기재되어 있어, 아래 내역이 전부 503호의 독립된 임차인이라는 뜻은 아닙니다.

배당요구 사실만으로 우선변제권 성립이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. '승계 해당 없음'은 보증기관의 대위·승계 신고로 표시되지 않았다는 의미이며, 매수인의 임차보증금 인수 여부를 뜻하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 202,000,000원에 출발한 물건이 3회 유찰되어 90,496,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%입니다.

하지만 비교 가능한 근린시설 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 임차인 인수 가능성, 503호의 구조적 독립성, 누수·뒤틀림에 따른 보수비가 실질취득비용과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,496,000원 가정)

근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 실제 피담보채무액과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·압류 관련 조세의 우선순위·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 권리자 변경도 실제 배당 단계에서 확인해야 합니다. 위 미배당 합계는 채권자의 배당 부족액이며 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.

⑤ 구조·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 해남군청 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 상업지역으로서 교통상황은 보통입니다. 남측과 동측에 중로가 접하는 중로각지에 위치합니다.
• 용도. 제2종근린생활시설로, 감정평가에는 일반음식점·사무소·학원·스터디카페 이용상태가 기재되어 있습니다. 본건의 실제 이용 및 임대 범위는 호실별 확인이 필요합니다.
• 연결 구조. 인접한 501호와 경계구분 없이 스터디카페로 일괄 사용되는 관계가 기재되어 있습니다. 502호와 503호는 복도로 연결되어 있으며, 일부 호실은 구조상 독립성을 상실한 상태로 조사되었습니다.
• 복원 가능성. 2026.05.27 JHP감정평가사사무소의 사실조회 회신에 따르면 구조상 독립성 상실은 복원 가능한 일시적 상태로 조사되었습니다. 다만 실제 복원 범위와 공사비는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 전용부분과 공용부분의 화장실 등에서 벽체·천장 뒤틀림 및 누수가 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 필요시 안전진단과 보수공사가 요구될 수 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 공용화장실, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 준주거지역 관련 토지이용 규제가 있으며, 방화지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 상업용 구분건물은 임대수요, 전용부분의 독립성, 영업 가능한 상태 및 보수비에 따라 매수층이 달라집니다. 본건은 특히 연결 구조와 누수 문제가 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 503호의 매각 범위와 점유관계, 인접 501호·502호와의 이용 구조 및 매수인 인수사항을 확인하세요.
• 임차인별 대항력. 상가 임차인의 사업자등록, 실제 점유개시일, 확정일자 및 주거 기재 점유자의 전입 여부를 확인하세요.
• 점유 호실 특정. 강영미·윤민철·김두환·이수화·민찬혁· (재)해남문화관광재단·스터디 기재 내역의 실제 점유 범위와 503호 관련성을 구분해야 합니다.
• 보증금 인수 여부. 보증금과 대항력, 배당요구 및 배당 가능액을 대조해 매수인에게 남을 수 있는 미배당 보증금을 산정하세요.
• 근저당권 이전. 비아신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현황과 배당 관련 채권자 정보를 확인하세요.
• 누수·안전진단. 벽체·천장 뒤틀림과 누수 원인, 보수 범위, 구조 안전성 및 공사비를 확인하세요.
• 독립성 복원. 501호·502호와 연결된 현재 구조에서 503호만의 독립된 사용 및 임대가 가능한지 확인하세요.
• 실거래 검증. 주변 동종 근린시설의 실거래가격과 임대수요를 조사한 후 가격 상한을 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 관리비·조세. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분, 당해세 및 우선변제 가능 채권을 확인하세요.
• 입찰 직전 권리 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 진행상태를 최신 내용으로 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 44.8%”가 안전한 투자라는 뜻은 아니다

이 사건은 말소기준권리가 비교적 명확한 반면, 실제 취득 위험을 판단하기 위한 현장·임차관계 확인이 중요한 물건입니다. 감정가 202,000,000원에서 최저가 90,496,000원까지 내려온 사실은 분명합니다. 그러나 3회 유찰이라는 가격 변화가 임차권, 구조 독립성, 누수 문제를 해결해 주지는 않습니다.

특히 임차·점유 관련 7건의 호실 귀속과 대항력 판정이 불명확하고, 배당표의 인수 0원도 임차보증금 승계 가능성까지 확정한 수치는 아닙니다. 여기에 구조 복원 및 보수 비용, 확인되지 않은 실거래 시세까지 고려하면 현재 최저가를 그대로 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.

등기 말소구조는 비교적 명확하지만, 실질 인수위험과 물건 상태는 미확정입니다. 따라서 이 물건은 저가 입찰을 서두르기보다 임차인별 권리관계·503호의 독립성·누수 보수비·실거래 시세를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 신중 접근형으로 판단합니다.