113,120,000원
광주지방법원 2025타경50455. 해남군청 남서측 인근의 구분건물 5층 503호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 ‘101스퀘어’이고, 해당 부동산은 제2종근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상입니다. 2018년 소유권보존과 동시에 비아신용협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 진보종합건설 주식회사·브이씨앤텍 주식회사·조봉주의 가압류와 광주광역시 서구·해남군의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순위 자체는 복잡해 보이지만 말소기준보다 뒤에 있는 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기부보다 임차관계와 현황에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50455 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층 503호 |
| 도로명 | 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 | 근린시설 · 구분건물(제2종근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) |
| 현재 이용 | 501호·502호와 경계구분 없이 일괄하여 스터디카페로 사용 중 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2018.04.25. 비아신용협동조합 근저당권입니다. 2026.03.10. 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 기존 근저당의 순위를 그대로 승계한 형태입니다. 2024년 재산보전처분은 2025.02.24. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 위험은 여기서 결정된다
| 점유자 | 용도 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영미 | — | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤민철 | 사무실 | 15,000,000원 | 330,000원 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김두환 | 학원 | 25,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.18. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수화 | 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 민찬혁 | 사무실 | 미상 | 500,000원 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 사무실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 스터디 | 주거 | 미상(기재 0원) | — | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 조사된 임차·점유관계는 7건입니다. 이 중 김두환은 2025.07.18., 이수화는 2025.08.04. 배당요구가 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 어느 점유자도 현재 단계에서 “대항력 있음” 또는 “우선변제 가능”으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 아직 없다
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 113,120,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 79,184,000원, 그 다음은 55,428,800원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 113,120,000원 | 110,736,320원 | 4,490,543,612원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 79,184,000원 | 77,358,688원 | 4,523,921,244원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 55,428,800원 | 54,031,082원 | 4,547,248,850원 | 0원* |
* 배당 시나리오상 인수액. 임차인 대항력·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 매수인 인수액을 의미하는 확정값은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,383,680원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 110,736,320원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액은 4,601,279,932원, 현재 회차 예상 채권배당은 110,736,320원, 미배당액은 4,490,543,612원입니다. 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 가압류는 배당받지 못하는 계산입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
배당 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 이 사건은 임차관계의 대항력·우선변제가 미상인 만큼 실제 배당순위와 매수인 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 리스크 — 503호만 따로 보는 물건이 아니다
이 두 요소는 권리분석과 별개의 실물 리스크입니다. 503호의 독립적 사용 가능성, 501호·502호와 연결된 출입동선 및 시설물 분리, 공용화장실과 설비 이용관계, 벽체·천장 보수 범위를 확인하지 않으면 낙찰 후 예상하지 못한 공사나 점유분쟁으로 이어질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.
- 토지이용. 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구이며 중로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무용·상업용 건부지이며 토지면적은 635.0㎡, 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 공용화장실, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원문 대조. 7건 모두 전입신고일이 확인되지 않습니다. 사업자등록·전입·점유개시·확정일자와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 민찬혁과 ‘스터디’의 보증금 관계를 확인해 인수 가능 금액의 상한을 먼저 파악해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김두환은 2025.07.18., 이수화는 2025.08.04. 배당요구가 확인되지만 나머지 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 호실 독립성. 501호·502호와 연결된 현재 구조에서 503호만 분리해 사용할 수 있는지, 복원에 필요한 공사의 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 누수·뒤틀림. 전용·공용부분 벽체와 천장 상태를 직접 점검하고 안전진단 또는 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 현재 채권자 확인. 말소기준 근저당은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율과 시세 대비 할인율은 다릅니다. 인근 근린시설의 최근 거래·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 먼저 볼 것은 임차와 현황
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2018년 근저당 이후의 압류·가압류·경매등기는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 권리 안전형이라고 부르기에는 아직 확인되지 않은 변수가 많습니다. 조사된 임차·점유관계가 7건이고 모두 대항력 판정에 필요한 전입신고일이 확인되지 않았으며, 일부 보증금도 미상입니다.
실물도 단순하지 않습니다. 503호는 501호·502호와 함께 스터디카페로 연결 사용 중이고, 독립성을 일부 잃은 상태입니다. 여기에 벽체·천장 뒤틀림과 누수까지 조사됐습니다. 현재 최저가 113,120,000원은 감정가 202,000,000원의 56%지만, 가격이 많이 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 임차인 대항력 확인, 호실 분리 가능성, 누수·보수 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
