광주지방법원 2025타경50455. 해남읍 성내리 33-9, 군청길 1 소재 101스퀘어의 5층 504호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물이고, 용도는 제2종근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이며, 2018.04.25 설정된 비아신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하도록 표시돼 있어 등기부 자체의 기준점은 명확합니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유·임차관계에서 올라갑니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 강영미, 윤민철, 김두환, 이수화, 민찬혁, (재)해남문화관광재단의 6명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 하지만 6명 모두 전입신고일이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 어느 누구도 지금 단계에서 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층 504호 · 도로명주소 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 감정평가상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) · 본건 5층 504호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 107,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 2,500,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계는 미확정
말소기준은 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당권입니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류, 압류, 브이씨앤텍 주식회사 가압류, 해남군 압류, 임의경매개시결정, 조봉주 가압류는 모두 매각으로 소멸하도록 표시돼 있습니다. 2024.08.16 재산보전처분은 2025.02.24 회생절차폐지결정을 원인으로 말소됐습니다. 말소기준 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 모두 대항력 ‘가능·미상’
| 임차인 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영미 · 용도 미상 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 윤민철 · 사무실 | 15,000,000원 | 330,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김두환 · 학원 | 25,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.18 접수 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수화 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 접수 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 민찬혁 · 사무실 | 미상 | 500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| (재)해남문화관광재단 · 사무실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김두환과 이수화는 각각 2025.07.18, 2025.08.04 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 민찬혁은 보증금 자체도 미상입니다. 특히 보증금이 확인된 경우라도 전입신고일과 확정일자가 미상인 이상 대항력·우선변제·미배당 보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 56%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 107,520,000원으로 감정가 192,000,000원의 56%입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 동일·인근 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 오히려 2회 유찰이라는 사실 자체와 근린시설 용도, 임차관계 미확정, 물리적 하자를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 4,601,279,932원, 총 배당액은 105,214,720원, 미배당액은 4,496,065,212원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 표의 미배당 채권액은 채권자의 미회수액이지 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 56% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 4,496,065,212원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 39% | 75,264,000원 | 73,509,248원 | 4,527,770,684원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 27% | 52,684,800원 | 51,336,474원 | 4,549,943,458원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 75,264,000원, 52,684,800원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 임차인 대항력 미상이라는 핵심 위험은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다. 따라서 최저가만 낮아지는 회차 전략과 권리확인 절차를 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·시장·관공서·학교·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 구분건물은 일반음식점·사무소·학원(부속 자습실)·스터디카페 등으로 이용 중입니다.
- 건물설비. 공용화장실의 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 지목은 대, 토지는 평지의 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중이며 남측과 동측 중로에 접하는 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 중로2류가 접합합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에도 해당합니다.
- 공시지가. 3,029,000원/㎡, 토지면적 635.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명의 기준일 확인. 전입신고일과 확정일자가 모두 미상입니다. 대항력·우선변제·승계 여부를 최신 매각물건명세서와 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 민찬혁 보증금 확인. 월차임 500,000원은 확인되지만 보증금이 미상이라 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 대조. 김두환은 2025.07.18, 이수화는 2025.08.04 배당요구가 확인되지만 나머지 임차인은 배당요구 여부가 미상입니다.
- 누수·뒤틀림 실사. 전용·공용부분 벽체와 천장 등에 뒤틀림과 누수가 진행 중인 것으로 조사됐으므로 안전진단·보수 필요 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.04.25 말소기준 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 비교 별도 수행. 감정가 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 동일·인근 근린시설 거래가격을 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 하자다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2018.04.25 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 6명의 대항력과 우선변제 관계가 모두 미확정이고, 민찬혁은 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 벽체·천장 뒤틀림과 누수까지 조사돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 107,520,000원이 감정가의 56%라는 숫자만으로는 투자매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 실거래 비교값도 없어 시세 대비 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 승계와 보수비가 확정되기 전에는 실질취득액도 확정되지 않습니다. 이 물건은 “싸게 내려온 경매”가 아니라, 임차인 권리와 물리적 하자를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
