광주지방법원 2025타경50455. 해남읍 성내리 33-9, 6층 건물 ‘101스퀘어’의 5층 502호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금상이고, 2018.04.25 소유권보존과 동시에 비아신용협동조합 앞으로 채권최고액 3,250,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 공동담보목록 제2018-88호가 기재돼 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 위험합니다. 현황조사에서 확인된 임차인은 6명이고, 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인되는 임차인 중에는 90,000,000원 임차인도 있어 현재 최저가 82,320,000원보다 보증금이 큽니다. 이 임차인이 말소기준보다 선순위의 대항력을 갖는 것으로 확인될 경우, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득액은 최저가가 아니라 보증금 수준에 가까워지는 구조가 될 수 있습니다. 현재는 대항력 자체가 미상이므로 인수를 확정해서도, 0원으로 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2018.04.25 접수된 을구 1번 비아신용협동조합 근저당입니다. 2023년 이후 들어온 진보종합건설 주식회사 가압류, 광주광역시 서구 압류, 브이씨앤텍 주식회사 가압류, 해남군 압류, 조봉주 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.

2026.03.10에는 을구 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌어도 말소기준 시점 자체는 2018.04.25로 유지되는 구조입니다. 2024.08.16의 재산보전처분은 2025.02.24 회생절차폐지결정에 따라 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 6명, 대항력·우선변제 모두 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 6명이 실제 임차인입니다. 전입신고일은 전원 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 김두환은 2025.07.18, 이수화는 2025.08.04 배당요구가 접수됐지만, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격·배당 — 감정가 56%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 147,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰된 가격이고, 3회 유찰 시 57,624,000원, 4회 유찰 시 40,336,800원 시나리오가 제시돼 있습니다.

그러나 동일 조건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 특히 대항력 미상 임차인이 다수 존재하므로 실제 취득원가는 낙찰가와 달라질 가능성까지 함께 봐야 합니다.

예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

현재 회차 계산상 채권자 총 청구액은 4,601,279,932원, 총 배당액은 80,438,240원, 미배당액은 4,520,841,692원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인별 대항력·우선변제 순위도 확정되지 않아 이 0원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다. 을구 1번 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있어 실제 배당 수령 주체도 원본 대조가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해남군청 남서측 인근으로 근린생활시설·시장·관공서·학교·단독주택 등이 섞인 지역이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 제2종근린생활시설이며, 502호는 인접호수와 함께 스터디카페로 사용 중입니다.
• 도로. 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.
• 토지. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 토지면적은 635.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함돼 있으며 중로2류·중로3류에 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 6명 임차인 선순위 확인. 모든 임차인의 전입신고일이 미상이므로 2018.04.25 말소기준과의 선후관계를 반드시 확정해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 확인. 김두환과 이수화는 배당요구가 확인되지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
• 90,000,000원 보증금 임차인. 현재 최저가보다 보증금이 큰 만큼 대항력이 확인되면 실질취득 구조가 완전히 달라질 수 있습니다.
• 민찬혁 보증금 확인. 보증금 금액 자체가 미상이어서 최대 인수위험을 현재 계산할 수 없습니다.
• 501·503호 경계 확인. 501호와 경계 없이 사용 중이고 502·503호는 복도로 연결돼 있으므로 독립성 복원 상태와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 누수·뒤틀림 점검. 벽체와 천장의 뒤틀림·누수 진행 사실이 조사됐으므로 안전진단 및 보수 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.03.10 비아신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부와 배당관계에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 현장 임대수익·공실·상권과 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 점유자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것

이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준인 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가는 감정가의 56%인 82,320,000원까지 내려왔습니다.

하지만 실제 입찰 판단은 그 다음부터입니다. 임차인 6명 전원의 대항력과 우선변제 여부가 미상이고, 90,000,000원 보증금 임차인은 현재 최저가보다 보증금이 큽니다. 여기에 501호와의 경계 미구분, 503호와의 복도 연결, 구조적 독립성 일부 상실, 벽체·천장 뒤틀림과 누수까지 겹쳐 있습니다.

따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸졌다”가 결론이 아닙니다. 등기 후순위 권리는 단순하지만, 임차·점유와 구조 리스크는 아직 닫히지 않았습니다. 대항력 확인 전에는 실질취득액을 82,320,000원으로 확정해서도, 배당표상 인수 0원을 그대로 최종 인수액으로 받아들여서도 안 됩니다. 권리는 조건부, 가격 판단은 보류. 임차인 선후관계와 현장 복원·보수 상태를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.