138,320,000원
광주지방법원 2025타경50455. 해남읍 성내리 33-9, 군청길 1에 위치한 근린시설입니다. 감정평가상 101스퀘어라는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 구분건물이며, 제2종근린생활시설로 조사됐습니다. 감정가 247,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 138,320,000원입니다.
권리의 기준은 2018.04.25 설정된 비아신용협동조합 근저당권 3,250,000,000원입니다. 이 근저당권 이후의 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계 확인이 더 중요합니다. 강영미, 윤민철, 김두환, 이수화, 민찬혁, (재)해남문화관광재단 등 실제 임차인은 6명이고, 모두 대항력 판단에 필요한 기준일이 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50455 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 3층 301호 |
| 도로명주소 | 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 138,320,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 감정 이용상태 | 일반음식점·사무소·학원(부속 자습실)·스터디카페 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조, 임차가 핵심
말소기준은 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당권입니다. 2023.09.26 진보종합건설 주식회사 가압류, 2024.05.07 지현아 근저당권, 2024.05.13 광주광역시 서구 압류, 2025.04.04 해남군 압류, 2025.05.14 임의경매개시결정, 2025.07.03 조봉주 가압류는 모두 말소기준 이후입니다. 2026.03.10에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 6명 — 전원 ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영미 | 미상 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤민철 | 사무실 | 15,000,000원 | 330,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김두환 | 학원 | 25,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 민찬혁 | 사무실 | 미상 | 500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 사무실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김두환과 이수화는 배당요구 사실이 확인되지만, 나머지 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 민찬혁은 보증금 자체가 미상이라 매수인 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 138,320,000원으로 감정가 247,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 96,824,000원(39%), 4회 유찰 시에는 67,776,800원(27%)입니다. 다만 이 물건은 임차인 인수액이 아직 확정되지 않았으므로, 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 138,320,000원 | 135,583,520원 | 4,657,716,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 96,824,000원 | 94,681,168원 | 4,698,618,832원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 67,776,800원 | 66,156,818원 | 4,727,143,182원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 2,500,000,000원이고, 현재 회차에서 신청채권자 배당은 135,583,520원으로 전액 변제되지 않습니다. 매각가가 더 내려가면 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다. 따라서 반복 유찰은 채권구조가 해결됐다는 의미가 아니라, 매각대금으로 채권을 충족시키기 어려운 구조임을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,736,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 135,583,520원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 지현아 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,736,480원을 제외한 135,583,520원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 대항력 및 배당 결과에 따라 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태 — 누수·뒤틀림은 가격보다 먼저 확인
감정평가 당시 전용부분과 공용부분의 화장실 등 벽체와 천장 일부에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행 중인 것으로 조사됐습니다. 필요할 경우 안전진단 및 보수공사가 필요할 수 있습니다. 이는 단순 인테리어 수준의 문제로 단정할 수 없으므로 현장 확인 없이 유찰률만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로, 근린생활시설·시장·관공서·학교·단독주택 등이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며, 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 635.0㎡, 공시지가 3,029,000원/㎡, 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 공용화장실, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 권리발생 시점 확인. 전원 대항력 가능·미상입니다. 각 임차인의 점유와 대항력 기준일을 반드시 대조해야 합니다.
- 민찬혁 보증금 확인. 월차임 500,000원은 확인되지만 보증금이 미상이라 최악의 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 김두환은 2025.07.18, 이수화는 2025.08.04 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인은 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당권 승계 확인. 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당권이 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 배당기일 승계관계를 확인해야 합니다.
- 누수·뒤틀림 현장검증. 전용·공용부분 벽체와 천장에서 문제가 조사됐으므로 안전진단·보수공사 가능성을 반영해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 감정가 56%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 인수액과 보수비까지 합친 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 사건은 표면적으로는 감정가 247,000,000원에서 최저가 138,320,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기부상 후순위 권리는 말소기준권리 이후여서 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 진짜 난점은 임차인 6명 모두의 대항력이 미상이라는 데 있습니다.
배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 임차인 권리관계까지 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 특히 보증금 미상 임차인이 있고, 배당요구도 일부만 확인됩니다. 여기에 벽체·천장 뒤틀림과 누수까지 조사돼 안전진단·보수공사 가능성도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 56%라 싸다”가 아니라 “실제 인수액과 보수비를 확인하기 전에는 가격을 평가할 수 없다”가 맞는 결론입니다.
등기권리는 정리되지만, 임차와 물리적 하자는 아직 열려 있습니다. 입찰 전 임차인별 대항력·배당관계와 건물 보수범위를 확정하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다.
