광주지방법원 2025타경50455. 해남군청 남서측 인근에 위치한 근린시설입니다. 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2018.04.25. 비아신용협동조합 근저당권 3,250,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류, 지방자치단체 압류, 재단법인해남문화관광재단 전세권, 브이씨앤텍 주식회사·조봉주 가압류와 경매개시결정이 뒤따릅니다. 등기 순서만 보면 매각으로 소멸하는 구조가 분명합니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 강영미, 윤민철, 김두환, 이수화, 민찬혁, (재)해남문화관광재단, 재단법인, 재단의 점유·임차 기재가 있고, 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당모형에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 확정적인 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50455 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 6층 601호 · 도로명 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 용도 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 일반음식점·사무소·학원·스터디카페 등 이용 기재 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 328,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 대 635㎡ · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 3,029,000원/㎡ |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 준주거지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.04.25. 설정된 비아신용협동조합 근저당권 3,250,000,000원입니다. 이 근저당은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도를 원인으로 이전됐지만, 우선순위 자체는 기존 2018년 근저당에 이어집니다. 2024.01.29. 설정된 재단법인해남문화관광재단의 전세권 90,000,000원도 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차·점유 현황 — 8건 모두 대항력 판정 미완료
| 성명 | 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영미 | - | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | - |
| 윤민철 | 사무실 | 15,000,000원 | 330,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | - |
| 김두환 | 학원 | 25,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 2025.07.18 |
| 이수화 | 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 2025.08.04 |
| 민찬혁 | 사무실 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | - |
| (재)해남문화관광재단 | 사무실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | - |
| 재단법인 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | - |
| 재단 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | - |
김두환과 이수화는 각각 2025.07.18., 2025.08.04. 배당요구가 확인되지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 나머지 점유 기재 역시 전입신고일이 확인되지 않았고, 민찬혁·재단법인·재단 기재에는 보증금까지 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%, 그러나 ‘싸다’는 결론 금지
감정가는 586,000,000원, 현재 최저매각가는 328,160,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 229,712,000원(39.2%), 4회 유찰 시 160,798,400원(27.44%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 현재 점유관계와 실제 이용상태, 물리적 하자 확인이 가격판단과 함께 이뤄져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,394,240원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 322,765,760원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 재단법인해남문화관광재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 4,691,279,932원 중 예상 배당액은 322,765,760원, 미배당액은 4,368,514,172원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지 — 해남군청 인근 상업지역
- 위치. 해남군청 남서측 인근. 근린생활시설·시장·관공서·학교·단독주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 일반음식점, 사무소, 학원 부속 자습실, 스터디카페 등으로 이용 중인 내용이 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물인 101스퀘어로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 8건 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 가장 먼저 보완해야 할 항목입니다.
- 보증금 미상 점유 확인. 민찬혁·재단법인·재단 기재는 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 김두환은 2025.07.18., 이수화는 2025.08.04. 배당요구가 있으나 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다.
- 전세권과 실제 점유 구분. 재단법인해남문화관광재단 전세권 90,000,000원은 말소기준보다 뒤지만 실제 점유자의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 누수·뒤틀림 현장 확인. 안전진단 또는 보수공사 필요 가능성이 조사됐으므로 예상 공사 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 근린시설의 실제 거래·임대수익과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 많다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2018.04.25. 비아신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 그보다 임차·점유 8건의 대항력 미상이 더 중요합니다.
현재 최저가는 328,160,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 보증금 미상 점유 기재, 국세·지방세 압류, 벽체·천장 뒤틀림과 누수까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 점유·물리상태가 미확정인 물건. 전입일과 보증금, 현장 보수범위를 확인하기 전까지는 낮아진 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
