광주지방법원 2025타경50455. 전남 해남군 해남읍 성내리 33-9 3층 302호의 근린시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 151,000,000원으로 동일한 신건입니다. 등기부의 기준축은 2018.04.25 설정된 비아신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,250,000,000원입니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류, 광주광역시 서구 압류, 지현아 근저당, 해남군 압류, 경매개시결정, 조봉주 가압류가 이어졌고, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유관계에서 올라갑니다. 강영미, 윤민철, 김두환, 이수화, 민찬혁, (재)해남문화관광재단, 학원으로 조사된 7건 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “등기상 인수 0원”만 보고 실제 취득비용까지 1.51억으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력·우선변제·승계 가능성을 매각물건명세서와 사업자·점유관계 원본으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50455 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 3층 302호 · 도로명 군청길 1 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 주변·용도지역 | 해남군청 남서측 인근 · 일반상업지역·준주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) |
① 권리 흐름 — 등기축은 명확하다
말소기준은 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당권입니다. 2026.03.10 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 진보종합건설 주식회사 가압류 713,300,000원, 지현아 근저당 330,000,000원, 조봉주 가압류 500,000,000원 및 압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 7건 모두 대항력 판정 보류
| 성명·명칭 | 용도 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영미 | — | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 윤민철 | 사무실 | 15,000,000원 | 330,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김두환 | 학원 | 25,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.18 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 이수화 | 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 민찬혁 | 사무실 | 미상 | 500,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| (재)해남문화관광재단 | 사무실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 학원 | 주거 | 0원 | — | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
김두환은 2025.07.18, 이수화는 2025.08.04 배당요구가 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 7건 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 특히 민찬혁은 보증금 자체가 확인되지 않아 승계 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 148,086,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 지현아 | 330,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 4,793,300,000원 중 148,086,000원이 배당되고, 미배당은 4,645,214,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에서 등기상 매수인 인수는 0원이지만, 임차인의 대항력·우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
현재 1.51억에서 집행비용 2,914,000원을 제외하면 선순위 근저당에 148,086,000원이 배당됩니다. 이미 선순위 근저당 채권최고액 3,250,000,000원이 매각가를 크게 넘어 후순위 채권자는 현재 가정에서 배당이 없습니다. 1회 유찰 시 매각가는 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 각각 4,674,991,200원과 4,698,799,520원으로 늘어납니다.
④ 물건 상태 — 가격보다 먼저 확인할 하자
매각물건명세서 비고에는 본건이 인접 303호·304호에 소재하는 학원의 부속 자습실로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 또한 감정평가 당시 본건 전용부분과 공용부분의 화장실 등 벽체·천장에서 뒤틀림과 누수가 진행 중인 것으로 조사됐고, 필요하면 안전진단 및 보수공사가 필요할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근에 위치하며 주위에는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지이며 토지는 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 방화지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,029,000원/㎡, 토지면적 635.0㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물로 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 7건 원본 대조. 강영미·윤민철·김두환·이수화·민찬혁·(재)해남문화관광재단·학원의 실제 점유부분과 계약관계를 확인하세요.
- 대항력 확인. 전입신고일이 모두 미상입니다. 주거 또는 상가 점유에 적용되는 대항요건과 기준일을 서류로 확정하기 전에는 승계 여부를 단정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 김두환은 2025.07.18, 이수화는 2025.08.04 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부와 우선변제권을 별도 확인해야 합니다.
- 민찬혁 보증금 확인. 월차임 500,000원은 확인되지만 보증금은 미상입니다. 금액 확인 전에는 최대 인수위험을 계산할 수 없습니다.
- 누수·뒤틀림 현장점검. 전용·공용부분 벽체와 천장에 뒤틀림·누수가 조사됐습니다. 안전진단 및 보수공사 필요 여부를 확인하세요.
- 인접호수 사용관계. 303호·304호 학원의 부속 자습실 이용 관계가 기재돼 있으므로 경계·출입·공용부분 사용 형태를 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 별도의 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 151,000,000원이 시장가보다 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현재 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”보다 임차확인이 먼저
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2018.04.25 비아신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후의 담보·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 현재 배당모형에서도 매수인에게 남는 등기권리는 0원입니다.
하지만 점유·임차 관련 7건의 전입신고일이 모두 미상이고, 민찬혁은 보증금조차 확인되지 않았습니다. 여기에 벽체·천장 뒤틀림과 누수, 안전진단·보수공사 가능성까지 적시돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 151,000,000원이 가격상 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준은 선명하지만 임차관계와 물리적 상태는 추가 확인이 필요한 근린시설입니다. 입찰 판단의 순서는 가격보다 먼저 점유자 대항력·승계 여부와 보수범위 확인입니다.
