수원지방법원 2024타경10678. 수원 팔달구 인계동 ‘스카이하우스’ 3층 301호입니다. 공부상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에는 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설이 함께 나타납니다. 감정가는 203,000,000원, 현재 최저가는 99,470,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 점유관계의 복잡성입니다.
등기부상 말소기준권리는 2021.05.28 접수된 수협은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 2024.09.12 남형경의 가압류 120,000,000원, 2024.09.24 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 등기 권리만 보면 낙찰자가 인수할 후순위 권리는 보이지 않습니다. 그러나 현황상 점유자가 많고, 보증금·확정일자·호실 특정이 불완전한 내역이 섞여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-4, 3층301호 (인계동,스카이하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설 이용 내역 확인 |
| 소유자 | 박수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,382,102,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
2021.05.28 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 소유권보존 후 근저당이 설정되었고, 그 뒤 붙은 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 배당표 기준으로도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 판단은 등기상 후순위 권리 흐름에 대한 것이며, 현황상 점유자의 대항력·보증금 확인 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 24명, 7층 전체는 미상
현황상 확인된 실제 임차·점유자는 24명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 보이지 않습니다. 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 말소기준일인 2021.05.28 이후 전입으로 기재되어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 (주)인슈프라자는 7층 전체 점유로 표시되면서 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재하 | 1층101호 22.7700㎡ | 2023.08.03 | 5,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신광호 | 201호 175.3200㎡ | 2024.08.14 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선화 | 201호 80.0000㎡ | 2024.06.24 | 미상 / 700,000원 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이현수 | 201호 175.3200㎡ | 2021.06.16 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)나무(김현승) | 2층102호 24.0000㎡ | 2022.05.18 | 미상 / 3,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 박창기 | 미상 | 2023.07.18 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김차윤 | 미상 | 2021.06.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 당병진 | 미상 | 2023.07.04 | 미상 / 미상 | 2025.11.25 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 조종성 | 미상 | 2023.07.28 | 미상 / 미상 | 2024.10.24 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 정초희 | 미상 | 2021.06.03 | 미상 / 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 주재현 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 / 미상 | 2024.10.29 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 권수빈 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이병주 | 미상 | 2021.06.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이시아라 | 미상 | 2021.06.10 | 미상 / 미상 | 2024.11.05 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김광균 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 홍정표 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 | 2024.10.16 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이성규 | 미상 | 2021.06.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 서대현 | 미상 | 2021.06.04 | 미상 / 미상 | 2024.10.25 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이욥 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 / 미상 | 2024.10.14 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김시우 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 원혜인 | 미상 | 2021.07.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| PIAO ZHENGSHAN | 미상 | 2023.05.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| PIAO FENNYU | 미상 | 2023.03.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| (주)인슈프라자 | 7층 전체 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,760,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 가압류 · 남형경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 2,880,000,000원 중 채권자 배당은 97,279,540원으로 계산됩니다. 미배당은 2,782,720,460원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 기본 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 460.5㎡, 공시지가 1,997,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 환금성. 스카이하우스는 18세대, 사용승인일 2021.05.20로 표시됩니다. 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 19.23% 지표가 있어 매수층이 넓은 물건으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 7층 전체 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상인 (주)인슈프라자의 점유관계는 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
- 301호 직접 점유 확인. 호실이 특정된 내역과 특정되지 않은 점유 내역이 섞여 있어, 실제 301호 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 명도 협의와 분쟁 가능성은 별도입니다.
- 재매각 보증금 20%. 최저가 기준 매수신청보증금은 19,894,000원 수준입니다. 입찰 포기·불허가·잔금 리스크를 더 보수적으로 계산해야 합니다.
- 배당 부족 구조. 수협은행 채권최고액 2,760,000,000원과 남형경 가압류 120,000,000원에 비해 현재 최저가는 작아 미배당이 크게 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 미납 관리비·당해세·점유자별 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “누가 점유 중인가”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%라 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 실제 판단은 다릅니다. 말소기준 이후 전입자가 많아 대항력은 대체로 부정되지만, 보증금 미상·호실 미상 점유자가 다수이고, 7층 전체 점유자는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 명도와 점유 확인을 끝내기 전에는 저가 매수형이 아니라 확인 우선형으로 보는 게 맞습니다. 결론은 권리는 계산상 0원 인수, 점유는 보수적으로 확인입니다.
