수원지방법원 2024타경10678. 인계동 스카이하우스 6층 604호, 용도는 다세대·도시형생활주택(원룸형) 계열로 봐야 합니다. 감정 이용상태에도 도시형생활주택(원룸형), 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설이 함께 기재되어 있어, 아파트처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 91,630,000원으로 감정가 187,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 점유·명도·환금성입니다.
권리의 뼈대는 분명합니다. 2021.05.28 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 남형경 가압류, 임의경매개시결정, 중국인 박분녀의 주택임차권은 모두 후순위입니다. 따라서 등기상 확정 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사와 문건접수에 여러 명의 임차·점유자가 등장하고, 보증금이 확인되지 않는 사람이 많습니다. 특히 (주)인슈프라자는 7층 전체로 기재되며 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 따로 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-4, 6층604호 (인계동,스카이하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 604호 |
| 소유자 | 박수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,382,102,459원 |
| 매각기일 / 비고 | 2026.07.06 · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 단지 정보 | 스카이하우스 · 18세대 · 2021.05.20 준공 · 대상면적 25.06㎡ |
① 권리 흐름 — 기준은 수협은행, 임차권도 후순위
말소기준은 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액이 2,760,000,000원으로 감정가보다 훨씬 크고, 현재 최저가 기준 배당에서도 수협은행만 일부 배당을 받습니다. 남형경 가압류 120,000,000원은 후순위라 배당을 받지 못하고 소멸합니다.
② 임차인 및 점유 현황
보증기관 대위·승계로 보증금이 중복 신고된 구조는 보이지 않습니다. 아래 표의 핵심은 대부분 말소기준 이후 전입이라는 점과, 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재하 | 1층101호22.7700㎡ | 2023.08.03 / 확정일자 없음 | 5,000,000원 / 700,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신광호 | 201호175.3200㎡ | 2024.08.14 / 확정일자 없음 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이선화 | 201호80.0000㎡ | 2024.06.24 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 700,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이현수 | 201호175.3200㎡ | 2021.06.16 / 확정일자 없음 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| (주)나무(김현승) | 2층102호24.0000㎡ | 2022.05.18 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 3,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박창기 | 확인 필요 | 2023.07.18 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김차윤 | 확인 필요 | 2021.06.21 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 당병진 | 확인 필요 | 2023.07.04 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2025.11.25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조종성 | 확인 필요 | 2023.07.28 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.24 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정초희 | 확인 필요 | 2021.06.03 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 주재현 | 확인 필요 | 2022.10.17 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.29 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 권수빈 | 확인 필요 | 2021.06.25 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이병주 | 확인 필요 | 2021.06.30 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이시아라 | 확인 필요 | 2021.06.10 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.11.05 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김광균 | 확인 필요 | 2022.09.15 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍정표 | 확인 필요 | 2021.06.25 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.16 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이성규 | 확인 필요 | 2021.06.10 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 서대현 | 확인 필요 | 2021.06.04 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이욥 | 확인 필요 | 2023.05.15 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 2024.10.14 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김시우 | 확인 필요 | 2021.06.29 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 원혜인 | 확인 필요 | 2021.07.14 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| PIAO ZHENGSHAN | 확인 필요 | 2023.05.04 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| PIAO FENNYU | 확인 필요 | 2023.03.30 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| (주)인슈프라자 | 7층 전체 | 전입신고일 미상 / 확정일자 없음 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 중국인 박분녀 | 전유부분 전부 | 2023.03.30 / 2023.03.30 | 160,000,000원 / 차임 기재 없음 | 2025.03.19 | 대항력 없음확정·배당요구승계 없음 |
③ 가격·환금성 — 낮은 최저가보다 낮은 회수성이 먼저 보인다
이 물건은 최저가가 91,630,000원까지 내려왔고, 확정 인수액이 0원이므로 실질취득가도 현재 회차 기준 91,630,000원입니다. 그러나 스카이하우스는 18세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 19.23%입니다. 다세대·도시형생활주택·근린생활시설이 섞인 구조에서는 환금성이 아파트보다 약하게 평가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,049,340원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,760,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 가압류 · 남형경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 2,880,000,000원 중 배당은 89,580,660원, 미배당은 2,790,419,340원입니다. 매수인 확정 인수액은 0원으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설(휴게음식점), 제2종 근린생활시설(사무소), 도시형생활주택(원룸형)이 함께 기재됩니다. 단순 주거용 아파트 물건으로 보면 안 됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역이 기재됩니다. 공시지가는 1,997,000원/㎡, 토지면적은 460.5㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않고, 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 20%입니다. 최저가 91,630,000원 기준 보증금은 18,326,000원입니다.
- 604호 직접 점유 확인. 조사상 이름이 많고 여러 층·호실이 함께 보입니다. 실제 6층604호 점유자가 누구인지 반드시 특정해야 합니다.
- 중국인 박분녀 임차권. 보증금 160,000,000원의 주택임차권은 말소기준 이후라 인수 구조는 아니지만, 말소와 명도 실무는 별도 확인 대상입니다.
- (주)인슈프라자. 7층 전체로 기재되고 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 단정하지 말고 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지, 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 19.23%입니다. 매도 회수 기간과 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·공과금. 다수 점유 물건은 미납 관리비, 공용부분 부담, 전기·수도 정산이 명도 과정에서 변수로 남을 수 있습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “입찰해도 되는 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 중국인 박분녀의 보증금 160,000,000원도 대항력 있는 인수보증금으로 보기는 어렵습니다. 그래서 숫자상 실질취득가는 현재 최저가인 91,630,000원입니다. 하지만 재매각, 보증금 20%, 다수 임차·점유자, 보증금 미상자, 소규모 도시형생활주택, 낮은 낙찰률이 함께 있습니다. 결론은 권리는 통과, 실무는 보류입니다. 이 물건은 싸게 받는 것보다, 받을 수 있는 상태인지 먼저 확인해야 합니다.
