수원지방법원 2024타경10678. 수원 팔달구 인계동 ‘스카이하우스’ 3층 305호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설이 혼재된 건물로 확인됩니다. 말소기준권리는 2021.05.28 수협은행 근저당권이고, 이후 남형경 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 표면상 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 “등기상 말소가 깨끗하다”가 아니라 현장 점유와 환금성입니다. 임차인·점유자로 기재된 인원이 많고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 7층 전체를 점유하는 법인은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 안전하게 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-4, 3층305호 (인계동,스카이하우스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설 혼재 건물 |
| 소유자 | 박수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,382,102,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 비고 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
말소기준권리는 2021.05.28 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 남형경 가압류와 수협은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상으로만 보면 매수인이 떠안는 후순위 권리는 없습니다. 다만 현황조사상 점유자가 많고 일부 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 입찰 전 점유관계 원본 대조가 핵심입니다.
② 임차인·점유자 — 대부분 후순위, 단 1건은 판정 미상
실제 임차인·점유자는 24명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없으므로 보증금 합산에서 제외할 승계 주체는 없습니다. 대부분은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되지만, (주)인슈프라자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재하 | 1층101호 22.7700㎡ | 2023.08.03 | 5,000,000원 | 700,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 신광호 | 201호 175.3200㎡ | 2024.08.14 | 10,000,000원 | 1,400,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이선화 | 201호 80.0000㎡ | 2024.06.24 | 미상 | 700,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이현수 | 201호 175.3200㎡ | 2021.06.16 | 10,000,000원 | 1,400,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| (주)나무(김현승) | 2층102호 24.0000㎡ | 2022.05.18 | 미상 | 3,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 박창기 | 미상 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 |
| 김차윤 | 미상 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 당병진 | 미상 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 2025.11.25 | 대항력 없음 |
| 조종성 | 미상 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 없음 |
| 정초희 | 미상 | 2021.06.03 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 |
| 주재현 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.29 | 대항력 없음 |
| 권수빈 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 |
| 이병주 | 미상 | 2021.06.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이시아라 | 미상 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.05 | 대항력 없음 |
| 김광균 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 홍정표 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 2024.10.16 | 대항력 없음 |
| 이성규 | 미상 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 서대현 | 미상 | 2021.06.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 없음 |
| 이욥 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 | 대항력 없음 |
| 김시우 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 원혜인 | 미상 | 2021.07.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| PIAO ZHENGSHAN | 미상 | 2023.05.04 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| PIAO FENNYU | 미상 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| (주)인슈프라자 | 7층 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,049,340원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,760,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 가압류 · 남형경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 최저가 기준으로 수협은행도 전액 회수하지 못하고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형)이 함께 확인되는 건물입니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지이며, 남측 및 서측으로 약 6~8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스카이하우스는 18세대, 사용승인 2021.05.20로 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 2.7회, 매각률 19.23%라는 수치는 환금성 부담을 시사합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 원본 대조. 임차인·점유자가 많고 보증금 미상 사례가 다수입니다. 현황조사·매각물건명세서·문건접수 내역을 반드시 대조하세요.
- 전입일 미상 점유자 확인. 7층 전체 점유 법인은 대항력 판정이 미상입니다. 실제 점유 목적, 임대차계약, 전입·사업자등록 여부 확인이 필요합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 20%입니다. 최저가 91,630,000원 기준 약 18,326,000원 수준의 자금이 필요합니다.
- 명도 비용. 인수액은 0원으로 계산되더라도, 다수 점유자의 퇴거 협의·인도명령·집행 비용은 별개로 봐야 합니다.
- 환금성 할인. 18세대 소규모 건물이고 단지 경매 매각률이 19.23%로 낮습니다. 단순 감정가 대비 할인율보다 되팔 때의 수요를 먼저 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·배당·감정 정보 기준입니다. 입찰 전 법원 원본과 현장 확인을 권합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 점유 리스크
이 사건은 감정가 187,000,000원에서 최저가 91,630,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 임차인·점유자가 24명이고, 보증금 미상과 전입일 미상 점유자가 남아 있습니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 명도와 환금성의 무게가 큽니다. 권리는 보통 이상, 현장은 까다로운 물건입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라, “실제 점유를 얼마나 정확히 확인하고 처리할 수 있느냐”입니다.
